Резкий рост или стагнация: что ждёт жильё в 2025 году

Планируете купить или арендовать жильё? Готовьте кошелёк — и не только из-за цен на сами квартиры. Растущая ключевая ставка, удорожание стройматериалов, повышение тарифов ЖКХ и отсутствие новых льгот — всё это подталкивает рынок к росту, который ощутит почти каждый.

Первичка дорожает, но без ажиотажа

По мнению аналитика компании Freedom Finance Global Владимира Чернова, вторая половина 2025 года для рынка недвижимости станет периодом ожидания. Он считает, что особого всплеска спроса ждать не стоит: ставки высокие, программы господдержки не обновляются, а ипотека — неподъёмная для многих.

Однако у рынка всё же есть шанс оживиться, если Центробанк пойдёт на снижение ключевой ставки хотя бы до 17% (сейчас — 20%). "Постепенные накопления" населения могут начать превращаться в сделки. При этом первичный рынок станет основным драйвером роста цен — за счёт удорожания стройматериалов, логистики, кредитов и, конечно, за счёт "традиционно дорогих" столичных регионов.

"Ожидаем, что по итогам 2025 года средняя цена на первичном рынке в целом по стране, вероятнее всего, вырастет на 7-9%, главным образом за счёт роста себестоимости строительства (материалы, логистика, кредиты), а также за счёт подорожания жилья в столичных городах и крупных региональных центрах. В то же время темпы роста цен в менее благополучных регионах будут ниже, примерно в диапазоне 4-7%, а в отдельных случаях возможна ценовая стагнация", — говорит Чернов.

Вторичный рынок: стабильный, но не дешевеющий

В отличие от первичного рынка, цены на "вторичку" в 2025 году будут расти медленнее — в пределах 4-6%. Покупатель здесь более рациональный, часто ориентируется на реальную доходность и не спешит брать ипотеку под 20%.

Однако ситуация может измениться уже в 2026 году. Чернов считает, что многое будет зависеть от монетарной политики: если ключевая ставка снизится до 12-14%, а государство предложит новые формы поддержки (например, адресные субсидии), то цены на новостройки могут вырасти сразу на 9-12% в год. В противном случае — рынок останется "вялым", с ростом не выше 5-6%.

"…а в 2026 году — около 5%, при условии постепенного оживления ипотечной активности. При этом динамика будет зависеть от локальных факторов, например в дефицитных сегментах (старый фонд в центре, малогабаритки, квартиры с отделкой) рост может быть выше среднего", — подчёркивает Чернов.

Он также отмечает, что основным источником роста цен остаётся не спрос, а инфляционные ожидания и удорожание строительства. Возврат к скачкообразному росту возможен лишь при серьёзной государственной поддержке.

Аренда: тарифы ЖКХ меняют правила игры

Доцент Финансового университета Юлия Косенкова акцентирует внимание не на стоимости аренды, а на том, как повысятся коммунальные расходы. И именно они, по её словам, могут изменить структуру предложения.

"…в ряде случаев свободное жильё, ранее простаивавшее и не сдававшееся, будет выведено на арендный рынок, потому что содержание его станет ещё дороже. Что касается арендаторов, то стоимость коммунальных услуг, определяемая по данным счётчиков, всегда оплачивается отдельно, дополнительно к стоимости аренды. Переложить эти расходы на арендодателя вряд ли будет возможно…", — говорит она.

В итоге предложение на рынке может увеличиться, особенно в старом фонде, где содержание квартиры становится всё менее выгодным без арендатора.

В то же время политолог Роман Синицын считает, что рост тарифов ЖКХ неизбежно скажется и на стоимости съёмного жилья. Арендодатели будут перекладывать возросшие издержки на арендаторов. Особенно это будет ощутимо в городах, где расходы на коммуналку — одна из главных статей семейного бюджета.

"…многие арендодатели, стремясь компенсировать возросшие издержки, будут вынуждены поднять ставки аренды. Особенно это коснётся городов, где расходы на ЖКУ составляют существенную часть бюджета домохозяйств. В результате съёмное жильё может стать менее доступным для широких слоёв населения, в первую очередь для социально уязвимых категорий граждан…", — предупреждает он.

Бонус: поселки для многодетных

На фоне всех этих прогнозов появилась инициатива, которая может частично сгладить негативные эффекты. В России предложили строить специализированные посёлки для многодетных семей. Им планируют предоставлять жильё по договору соцнайма с последующей возможностью приватизации. Такой подход может стать значимым шагом в обеспечении доступности жилья для наиболее уязвимых категорий граждан.

По данным Росстата, в 2024 году совокупные расходы российских семей на ЖКХ выросли на 13,2% по сравнению с предыдущим годом, а средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке за 12 месяцев увеличилась на 9,4%. Всё это — на фоне снижения реальных доходов населения. Поэтому любая мера поддержки в сфере жилья становится особенно актуальной.