Миллион за «квадрат»: ипотека превращает жильё в роскошь

Когда заветный квадратный метр превращается в долговую яму — это не преувеличение, а реальность июля 2025 года. Даже в самых недорогих мегаполисах итоговая цена одного "квадрата" новостройки с учётом всех выплат по ипотеке стала шокирующей. И речь не только о Москве: по подсчётам "РБК-Недвижимости", стоимость одного квадратного метра с учётом процентов уже превышает 1 миллион рублей в десяти из шестнадцати крупнейших городов страны.

Математика квадратных метров: подсчёт с ипотекой

На первый взгляд, цены на жильё в регионах выглядят вполне приемлемо. Например, в Волгограде "голая" стоимость квадрата составляет около 316 тысяч рублей. Но стоит применить к этому реальную ставку рыночной ипотеки — 25% годовых — и разложить кредит на средние 27 лет (по статистике Центробанка), как всё меняется.

Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства и агентства недвижимости "Этажи", при таких условиях итоговая переплата в разы превышает стартовую цену. Для Москвы итоговая стоимость квадратного метра достигает 2,1 млн рублей, что более чем в шесть раз выше средней цены, заявленной застройщиками.

В Санкт-Петербурге, Казани и Нижнем Новгороде цена за квадрат также переваливает за 1,3 млн рублей. А Уфа, Краснодар, Пермь, Новосибирск, Екатеринбург и Омск оказались в диапазоне 1-1,1 млн руб. за метр. Даже в самых доступных мегаполисах — Челябинске, Самаре, Ростове-на-Дону и Красноярске — итоговые суммы всё равно составляют 700-900 тысяч за квадрат, что делает жильё роскошью.

Почему так дорого? Формула цены

Все расчёты строились на основе ипотечного калькулятора "Дом.РФ" с такими вводными:

• ставка по ипотеке на новостройки: 25% годовых;

• срок кредита: 27 лет;

• средняя цена по регионам — по данным агентства "Этажи".

Ключевой момент: расчёты производились для случая, когда ипотека выплачивается без досрочного погашения, по графику. Именно это создаёт огромную разницу между стартовой ценой и фактической стоимостью жилья.

Варианты спасения: короткий срок или большой взнос

Заместитель руководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова объясняет: "В условиях высоких ставок те, кто сейчас берет рыночную ипотеку, обычно планируют погасить кредит досрочно, в том числе за счет продажи уже имеющейся недвижимости в будущем".

По её словам, оптимальный срок — не более 7 лет. Тогда, несмотря на все равно высокую переплату, итоговая сумма будет хотя бы не шокирующей. При этом средний срок кредита всё ещё остаётся около 27 лет — и именно такие сценарии чаще всего учитываются в официальной ипотечной статистике.

Ипотека как сигнал: к чему всё идёт?

Сегодня лишь около 20% всех ипотек выдается по рыночным ставкам — остальные приходятся на льготные программы. Однако спрос на такие кредиты сохраняется, несмотря на высокую ставку, поскольку альтернатив мало. Это подталкивает заёмщиков идти на рискованные шаги: брать кредит с минимальным взносом, переплачивать в 2-3 раза, а потом пытаться "вырулить" за счёт роста цен на старую недвижимость.

Итог — жильё превращается из базовой потребности в инструмент финансового выживания. А само слово "ипотека" всё чаще воспринимается не как средство покупки квартиры, а как долговая ловушка.