Зима 2025 года выдалась морозной, с хрустом снега под ногами и запахом дыма от уличных костров в новых кварталах Москвы и Питера. Россияне, сжимая в руках пачки документов, массово шли на сделки по недвижимости — без банковских кредитов. По данным совместного исследования ВТБ и платформы М2, доля таких операций в сегменте многоквартирных домов взлетела до 68%, максимума за последние пять лет. Почти два миллиона сделок на квартиры, парковки и коммерческие помещения прошли полностью за наличные или с альтернативным финансированием.
Это не случайность: рынок адаптировался к высоким ставкам по ипотеке, заставив людей копить годами. Общий объем неипотечных сделок сократился всего на 2% к 2024-му, в то время как кредитные упали на 11%. Декабрь стал пиком — по 9,5 тысячи операций в день, а банки выдали рекордные 811 миллиардов рублей под залог жилья, втрое больше, чем годом ранее.
"Рост доли наличных сделок отражает сдвиг в поведении домохозяйств: в условиях волатильности ставок ЦБ россияне предпочитают использовать накопления, формируя подушку безопасности. Это снижает долговую нагрузку и защищает от рисков переоценки активов на вторичке".
Экономист, финансовый аналитик и обозреватель издания Ecosever Алексей Кузьмин
В 2025-м россияне оформили 1,96 миллиона неипотечных сделок — на квартиры, машино-места и нежилые помещения в жилых комплексах. Это меньше на 2%, чем год назад, но ипотека просела сильнее: минус 11% в годовом счете. Декабрь взорвал рекорды — ежедневно по 9,5 тысячи наличных операций, а кредитный портфель банков вырос на 60% к ноябрю и утроился к декабрю-2024.
Такая динамика связана с макроэкономикой: ключевая ставка ЦБ держала ипотечные проценты на пике, отпугивая заемщиков. Накопления стали ключом к покупкам, особенно на вторичке, где средняя цена держится на 6 миллионах рублей. На первичке новостроек она подскочила до 6,1 миллиона — плюс 37% за год, по Росреестру.
Доля безипотечных операций достигла 68% — пик за пять лет. Квартиры забрали 74% объема, нежилые помещения — 18%, парковки — 7%. Рынок адаптировался: покупатели копили или привлекали средства от продажи старого жилья, избегая долгов. Это снижает риски, как в случае с множеством собственников, где каждый добавляет юридических ловушек.
"Высокие ставки по кредитам подтолкнули к диверсификации источников: наличные из подушки безопасности и альтернативные схемы. В 2026-м с смягчением политики ЦБ доля ипотеки вернется, но накопления останутся трендом".
Экономист, финансовый аналитик и обозреватель издания Ecosever Максим Бородин
Финансовая дисциплина здесь на первом месте: вместо долгов — накопления, защищающие от инфляции и ставок. Это перекликается с ростом наличных в обороте, как отмечено в анализе кризиса доверия.
На вторичке средняя цена неипотечной сделки — 6 миллионов рублей, стабильно. В новостройках — 6,1 миллиона, доля квартир выросла с 47% до 59%. Это сигнал: рынок консолидируется вокруг жилья, где накопления дают преимущество перед кредитами с полной стоимостью заимствования свыше 20%.
Покупатели избегают рисков, связанных с дарением недвижимости или неоформленными отношениями, предпочитая чистые сделки за свои деньги.
Эксперты ждут снижения доли наличных сделок до 59% при падении ставок ЦБ. Ипотека вернется, но с осторожностью: фокус на льготах для семей, как в программах с одним ребенком. Накопления останутся основой — диверсифицируйте в облигации или ПДС для защиты капитала.
В долгосрочке это меняет привычки: от кредитов к сбережениям, минимизируя уязвимости вроде ставок по картам за 50%.