Рекордный спрос — рекордная тень: рынок аренды растёт, а прозрачность нет

Российский рынок аренды жилья переживает сильный перекос между официальным и неофициальным сегментами. Спрос растёт, предложения становится больше, но при этом значительная часть квартир продолжает сдаватьcя в тени. По оценкам риелторов, Госдумы и экспертов, доля "серых" сделок достигает половины рынка, а в некоторых сегментах — до 70-80%. Для государства это означает потерю налогов, для арендаторов — отсутствие защиты, а для арендодателей — риск штрафов. Из-за бурного роста рынка — от долгосрочной аренды до посуточного жилья — эта проблема становится ещё заметнее. ФНС уже заявила, что будет искать неплательщиков через цифровые агрегаторы. Разбираемся, как устроена теневая аренда, чем рискуют участники рынка и что может изменить ситуацию.

Почему "серый" рынок по-прежнему огромен

Несмотря на более удобные способы уплаты налога — в том числе через режим самозанятости — многие собственники продолжают сдавать квартиры без договора и без налоговой отчётности. Часть владельцев уверена, что официальное оформление создаёт лишнюю нагрузку, а арендаторы нередко выбирают более низкую цену вместо юридической защиты.

"Когда аренда проходит без договора и без учета доходов, это создает сразу несколько проблем", — подчёркивает ключевую проблему член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.

Эксперты отмечают, что вопрос не в нежелании людей платить — многие считают налоговую систему сложной или несправедливой, особенно если квартира приобретена в ипотеку и сдаётся для компенсации платежей.

При этом ФНС прямо заявляет: агрегаторы — один из инструментов выявления схем. Режим самозанятости (ставка 4%) уже сделал часть сделок прозрачнее, но полноценного решения не существует ни в одной стране.

Объёмы теневого рынка и кто сдаёт "всерую"

По данным риелторов и аналитических сервисов, около половины квартир в стране сдаются без оформления. Особенно высока доля "серыx" сделок:

• в востребованных локациях крупных городов;
• в квартирах, купленных в ипотеку "для детей", где собственники закрывают платежи арендой;
• в сегменте посуточного жилья.

"При отсутствии договора арендатор фактически лишен механизма оспаривания неправомерного выселения", — напомнила начальник юридического департамента "ВМТ Консалт" Софья Лукинова.

Риски у собственников тоже огромны — от судебных тяжб до потерь при порче имущества.

Предложение в долгосрочной аренде выросло на 30-50% за год, а в посуточной — примерно на 40%. Но уровень прозрачности практически не изменился.

Как ФНС ищет нелегальных арендодателей

Сегодня налоговики используют несколько каналов:

• данные управляющих компаний;
• жалобы соседей;
• информацию правоохранительных органов;
• анализ агрегаторов — "Циана" и других сервисов.

"При этом вмешиваться в гражданско-правовые отношения между арендодателем и арендатором мы не можем", — отметил GR-директор "Циана" Павел Ремнев.

Основной инструмент налоговой — сопоставление данных Росреестра, активности пользователей и информации о сдаче жилья.

Сравнение вариантов уплаты налогов

Именно режим самозанятости стал ключевым драйвером "обеления". Но для многих владельцев даже небольшой налог создаёт риск потери арендаторов из-за роста цены.

Какие риски несут арендодатели и арендаторы

Часто квартира сдаётся ради погашения ипотечной нагрузки.

"Лишь малую часть… составляют варианты, где квартиры целенаправленно приобретались для ведения арендного бизнеса", — подчёркивает ведущий аналитик "Этажей" Александр Иванов.

В результате собственники заинтересованы в быстрой сдаче, но не в усложнении отношений договором.

Основные риски арендодателя

• доначисление налога за три года;
• пеня за каждый день просрочки;
• штраф до 40% суммы недоимки при доказанном умышленном уклонении;
• административная ответственность, если жильцы — незарегистрированные иностранцы;
• невозможность доказать ущерб от недобросовестного арендатора.

Основные риски арендатора

• вероятность внезапного выселения;
• сложности с временной регистрацией;
• отсутствие доказательств проживания при спорах;
• невозможность судебной защиты без договора.

Юристы отмечают: в тени нет защищённых сторон — проигрывают все.

Как может измениться рынок: взгляд государства и бизнеса

В последние годы государство делает шаги к формированию цивилизованного рынка: от развития налоговых режимов до обсуждения цифровых систем учёта договоров.

Парламентарии поднимают вопрос стимулирования официальных сделок. Ранее Минстрой прорабатывал создание единой системы регистрации договоров найма, но инициатива была "заморожена". В 2025 году обсуждался закон о сдаче жилья с согласия соседей, но он получил отрицательный отзыв правительства.

Эксперты считают, что универсального механизма контроля нет. По мнению Александра Иванова, попытка тотального мониторинга приведёт лишь к росту нагрузки на добросовестных участников.

Сравнение: плюсы и минусы "обеления" рынка

Советы шаг за шагом: как сдавать или снимать безопасно

1. Заключать письменный договор с фиксированной суммой и сроками.

2. Проверять собственника по выписке ЕГРН.

3. Использовать режим самозанятости для простого и дешёвого налогообложения.

4. Указывать в договоре порядок оплаты коммунальных услуг.

5. Проводить фото- или видеопротокол при въезде.

6. Оформлять временную регистрацию, если требуется.

7. Проверять репутацию арендатора или арендодателя по открытым источникам.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: сдавать жильё без договора.
  Последствие: отсутствие доказательств в суде.
  Альтернатива: простой письменный документ защищает обе стороны.
• Ошибка: скрывать доходы.
  Последствие: доначисления, штрафы, пени.
  Альтернатива: самозанятость со ставкой 4%.
• Ошибка: соглашаться на аренду без расписок.
  Последствие: риск "потери" платежей.
  Альтернатива: фиксировать оплату переводами или квитанциями.

А что если цифровизация полностью изменит рынок?

Если система учёта договоров найма станет обязательной, а платформы будут автоматически передавать данные в ФНС, доля теневых сделок резко сократится. Но это потребует взвешенной политики: слишком жёсткий контроль может привести к обратному эффекту — массовому отказу от официальных схем.

Плюсы и минусы цифровизации аренды

FAQ

Можно ли сдавать квартиру легально без ИП?
Да, через самозанятость (ставка 4-6%).

Могут ли агрегаторы передавать данные в ФНС?
Да, при соответствующих договорённостях и законодательных нормах.

Нужно ли платить налог, если сдаю жильё друзьям?
Да, налог рассчитывается от дохода, а не от статуса арендатора.

Мифы и правда (ClaimReview)

Миф: если нет договора, налог платить не нужно.
Правда: налог начисляется на доход, а не на форму договора.

Миф: в тени сдавать безопаснее.
Правда: риски выше и для арендатора, и для собственника.

Миф: самозанятые — это сложно.
Правда: налог считается автоматически в приложении.

Три интересных факта

1. До 50% арендных сделок в России проходят неофициально.

2. Половина сдаваемых квартир приобретена в ипотеку.

3. Сегмент посуточной аренды растёт быстрее долгосрочного.

Теневой рынок аренды формировался десятилетиями: в 1990-х официальных инструментов сдачи почти не было, а договоры использовались редко. В 2000-х рынок начал расти, но налоговая отчётность оставалась добровольной. Режим самозанятости, введённый в конце 2010-х, стал первым массовым инструментом "обеления". К 2020-м всплеск внутреннего туризма усилил спрос на посуточные квартиры, но контроль оставался ограниченным. В 2025 году цифровые платформы и агрегаторы стали важной частью усилий государства по выводy рынка из тени.