Плесень, трещины и выгода: почему битая недвижимость стала новой золотой жилой

На российском рынке недвижимости растёт интерес к квартирам с повреждениями — после пожаров, затоплений или аварийных ремонтов. Такие объекты можно купить значительно дешевле, однако выгода не всегда очевидна. Эксперты, опрошенные ТАСС, рассказали, как формируется цена на проблемное жильё и почему покупка требует особой осторожности.

Почему такие квартиры дешевле

"Пожар или потоп — редкое явление, но такие квартиры всё же появляются на рынке. Фактически они оцениваются как без отделки, и при грамотных переговорах можно получить скидку до 20% от рыночной стоимости", — пояснил владелец агентства элитной недвижимости Григорий Ашихмин.

Он добавил, что важно рассчитать реальные затраты на демонтаж и восстановление, проверить состояние коммуникаций и несущих конструкций. Иногда восстановление обходится дороже, чем ожидалось.

Сильные повреждения — повод для значительного торга. При масштабных авариях скидка может доходить до 30-50%, особенно если квартира требует полного капитального ремонта.

Какие объекты пользуются спросом

По словам члена правления AREA Ирины Жаровой-Райт, интерес у покупателей вызывают в основном затопленные квартиры, реже — жильё после пожара.

"Возникает конфликт интересов: инвесторы нацелены на максимальную скидку, а собственники часто маскируют последствия потопа косметическим ремонтом", — отметила эксперт.

Такие квартиры особенно привлекательны для инвесторов, которые занимаются ремонтом и последующей перепродажей. Однако покупателю важно провести независимую экспертизу, чтобы убедиться, что продавец не скрывает серьёзные дефекты.

Риски и расчёты

Юрист и риелтор Вадим Рукомойников пояснил, что покупка таких квартир — отдельная инвестиционная ниша.

"Основная мотивация — приобрести жильё со скидкой 30-50% от рыночной цены, провести ремонт и продать дороже. Но прибыль возможна только при грамотном подходе", — пояснил эксперт.

Стоимость восстановления зависит от степени повреждения. По оценке генерального директора агентства "Невский Простор" Аллы Шинкевич, косметический ремонт после затопления обойдётся от 15 тыс. руб. за кв. м, капитальный ремонт после серьёзного повреждения — от 25 тыс. руб. за кв. м, без учёта материалов.

Кроме очевидных расходов, могут понадобиться работы по:

• полной замене электропроводки и труб отопления;

• просушиванию стен и устранению плесени;

• укреплению конструкций и гидроизоляции;

• обследованию систем вентиляции и канализации.

Без профессиональной оценки риски перерасхода бюджета крайне высоки.

Как избежать ошибок

Покупатели таких квартир часто совершают одни и те же просчёты. Эксперты советуют соблюдать следующие шаги:

1. провести строительную экспертизу — с помощью независимого специалиста и тепловизора определить скрытые дефекты.

2. проверить юридическую чистоту — убедиться, что объект не находится под арестом или в залоге, а продавец владеет им на законных основаниях.

3. составить смету восстановления — включить демонтаж, материалы, отделку и непредвиденные расходы.

4. оценить рентабельность — если общие вложения превышают 70% от рыночной стоимости аналогов, проект теряет смысл.

"Без опыта и профессиональной оценки такие сделки лучше не совершать", — подчеркнул Рукомойников.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: покупка квартиры после потопа без экспертизы.
→ Последствие: плесень, разрушение конструкций, рост затрат.
→ Альтернатива: осмотр инженером и тепловизионная диагностика.

• Ошибка: доверие "косметическому ремонту" после аварии.
→ Последствие: скрытые дефекты и юридические проблемы.
→ Альтернатива: запросить документы об устранении последствий аварии.

• Ошибка: оценка объекта только по рыночной скидке.
→ Последствие: убыток при перепродаже.
→ Альтернатива: рассчитывать совокупную стоимость владения и ремонта.

Инвестиционный потенциал

Квартиры после аварий могут быть выгодны только при быстром ремонте и перепродаже.
Восстановленные объекты нередко приобретают инвесторы под сдачу в аренду, так как себестоимость ниже, а арендные ставки остаются стабильными.

Однако важно понимать: такие инвестиции требуют не только капитала, но и опыта управления строительными рисками.

Исторический контекст

Инвестиции в "проблемную" недвижимость давно практикуются в Европе и США. Там существуют даже специализированные фонды, выкупающие объекты после катастроф для реконструкции и последующей продажи.

В России этот рынок только формируется. Первые активные покупки "уценённых" квартир начались после кризиса 2014 года, когда инвесторы искали нестандартные способы заработать на рынке жилья. В последние годы интерес усилился — на фоне роста цен и снижения доступности ипотеки.

Эксперты прогнозируют, что рынок восстановительных инвестиций продолжит развиваться, но останется нишевым — с высокими рисками и необходимостью профессионального подхода.