Аренда с прибылью или ипотека с долгом: что выгоднее на самом деле

Что выгоднее — купить квартиру или арендовать? Этот вопрос в России звучит особенно остро, учитывая высокие ипотечные ставки, скачки цен на жильё и нестабильность экономики. Для одних собственное жильё - символ стабильности и "тихая гавань", для других — финансовая кабала на десятилетия. Попробуем разобраться, когда покупка действительно оправдана, а когда аренда вкупе с инвестициями оказывается разумнее.

Если есть вся сумма

Представим, что у семьи в Москве есть 15 миллионов рублей. Варианта два: вложить их в квартиру или снять жильё и параллельно инвестировать капитал.

Вариант с покупкой. Деньги оказываются "замороженными" в недвижимости: они не приносят дохода, зато дают ощущение безопасности.

Вариант с инвестированием. Если разместить капитал на депозите под 20% годовых, то через три года он вырастет до 25,9 млн рублей. При этом чистая прибыль составит около 10,9 млн (без учёта налогов и инфляции).

Если выбрать ОФЗ под 16% годовых, то к погашению можно получить ещё больше — примерно 26,4 млн рублей, благодаря купонным выплатам и росту цены самих облигаций.

Минус в том, что жить всё равно придётся в арендованной квартире. При ставке 80 тыс. рублей в месяц расходы за три года составят 2,8 млн рублей. Но даже с учётом аренды инвестирование остаётся выгоднее: чистая прибыль от депозита или облигаций всё равно перекрывает "минус" от аренды.

При этом стоит учитывать рост цен на жильё: если квартиры подорожают на 10% в год, то через три года та самая квартира за 15 млн будет стоить уже 19,5 млн. Выгода от покупки составит 4,5 млн рублей — но это всё равно меньше, чем принесут финансовые инструменты.

Если есть только часть суммы

Другая ситуация — у семьи накоплено 3 млн рублей, то есть 20% от стоимости квартиры. Можно продолжать копить, а можно оформить льготную ипотеку.

Допустим, у семьи есть ребёнок, и они подходят под условия "Семейной ипотеки" со ставкой 6%. В этом случае они берут в кредит 12 млн рублей на 20 лет. Ежемесячный платёж составит около 86 тыс. рублей, а переплата банку за всё время — более 8,6 млн.

Что, если не брать ипотеку, а разместить 3 млн на депозит под 20% годовых? Через три года капитал вырастет до 5,18 млн рублей, но за это время придётся платить аренду — те же 80 тыс. рублей в месяц, а это 2,88 млн рублей. Получается, что инвестирование в данном случае не перекроет расходов на аренду.

Здесь покупка квартиры в ипотеку действительно может оказаться выгоднее, особенно если речь идёт о льготной программе.

Итоговые выводы:

• Если у вас на руках вся сумма, то инвестирование + аренда в большинстве случаев выгоднее, чем покупка жилья. Деньги продолжают работать, а аренда оказывается дешевле, чем упущенный доход от инвестиций.

• Если у вас только первоначальный взнос и есть возможность оформить льготную ипотеку, лучше воспользоваться ею: арендные платежи будут "съедать" больше, чем прирост капитала на депозите.

• Рост цен на жильё остаётся фактором риска: в крупных городах квартиры дорожают в среднем на 8-10% в год, поэтому для долгосрочной перспективы собственность может быть разумным выбором.