Продали — и потеряли: как жильё с маткапиталом превращается в проблему

На первый взгляд, покупка или продажа квартиры — дело обычное. Но когда речь идет о жилье, приобретённом с использованием материнского капитала, всё становится значительно сложнее. Много подводных камней, много рисков — особенно для тех, кто об этих нюансах не знает. А незнание, как известно, может обернуться потерей недвижимости.

Когда маткапитал становится "ловушкой"

По закону, если семья использует средства материнского капитала для приобретения жилья, она обязана в течение полугода после поступления денег (или после закрытия ипотеки) выделить доли всем членам семьи, включая детей. Сделать это можно без нотариуса — достаточно подписать письменное соглашение и зарегистрировать его в Росреестре.

Чаще всего собственность делится поровну: мама, папа и ребёнок — по 1/3. Если позже в семье появляется ещё один ребёнок и маткапитал снова используется — например, на погашение кредита, — младший тоже должен получить долю. Об этом нередко забывают или сознательно умалчивают.

А что потом?

Становится гораздо сложнее продать такую квартиру. Всё потому, что в числе собственников — несовершеннолетние. Продажа возможна только с разрешения органов опеки. Причём они не дают "автоматом" добро: нужно доказать, что условия для детей не ухудшатся. Новая квартира должна быть не хуже — по площади, району, инфраструктуре.

"Органы опеки охотнее дают согласие, если жильё меняется на более просторное или расположенное в благополучном районе. Но когда семья переезжает из Москвы в область — шансы падают", — поясняет юрист Пётр Гусятников.

Один из главных нюансов: разрешение опеки дается на конкретную сделку, а не в общем порядке. То есть, если что-то сорвалось — весь путь согласований предстоит пройти заново.

Покупателю — внимание вдвойне

Проблемы начинаются и у покупателя. Самая опасная ситуация — когда квартира продавалась с использованием маткапитала, но доли детям так и не были выделены. Закон не запрещает такие сделки, и не все продавцы об этом честно предупреждают.

В этом случае спустя годы (или уже после совершеннолетия ребёнка) сделку могут признать недействительной. А значит, покупатель может просто потерять жильё. Деньги — возможно — удастся отсудить, но если продавец обанкротился или скрылся, получить их будет невозможно.

"Для покупателя это потеря квартиры", — прямо говорит юрист.

Как защититься от риска?

Вот что должен знать каждый, кто покупает квартиру:

• Проверьте, использовался ли маткапитал. Запросите у продавца выписку из СФР. Её можно получить через Госуслуги.

• Не соглашайтесь на скидку больше 5% без уважительных причин. Заниженная цена — тревожный сигнал.

• Остерегайтесь спешки. Давление со стороны продавца — частый признак нечистых намерений.

• Проверьте, выделены ли доли детям. Это можно увидеть в ЕГРН.

Если же вы сами родитель и планируете использовать маткапитал, но пока не выделили доли — есть способ избежать проблем: можно вернуть полученные средства в СФР. Тогда обязанность делиться собственностью отпадёт.

Почему с такими сделками возятся неохотно

Сделки с участием несовершеннолетних тянут за собой бумажную волокиту, дополнительные проверки и согласования. Времени уходит много — от полутора до двух месяцев. В итоге такие квартиры часто продаются дешевле — скидка может достигать 5%.

"Это не значит, что с такими сделками нельзя иметь дело. Просто подходить к ним нужно особенно внимательно", — напоминает юрист.

Главное — всё заранее проверить

Если вы продавец — не пытайтесь обойти закон. Если вы покупатель — не стесняйтесь задавать вопросы. Один непроверенный пункт — и вы можете остаться без жилья.