Центры без центра: почему торговым площадям нужна реконцепция

Около 62% всех торговых центров в России нуждаются в срочном обновлении. Из 31 миллиона квадратных метров торговых площадей — это почти две трети. Причём речь идёт не только о внутреннем ремонте, а о глубокой реконцепции, смене формата и пересмотре стратегии позиционирования. Без этих шагов такие объекты рискуют окончательно потерять арендаторов и покупателей.

Причина в сроке службы. Средний жизненный цикл торгового центра до первой необходимости обновления составляет около десяти лет. После этого — устаревание: и визуальное, и функциональное. Эту цифру подтверждает и руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. По её словам, через десятилетие ТЦ нуждаются не просто в косметике, а в полноценной перезагрузке концепции.

Регионы — в зоне риска

Ситуация особенно остро стоит в российских регионах. Вне Москвы и Петербурга доля торговых объектов, которым требуется обновление, составляет уже 67%, и к 2026 году может вырасти до 77%. Это данные аналитиков IBC Real Estate. Инфраструктура ветшает, арендаторы уходят, трафик падает — а новых форматов на смену старым пока не предложено.

В Москве и Петербурге картинка не намного оптимистичнее, но динамика — обратная. В столице к 2026 году доля объектов, нуждающихся в обновлении, незначительно снизится: с 65% до 64%. В Петербурге показатель останется самым высоким — около 80%, но снизится с прежнего уровня в 83%. Это говорит о начале медленного, но всё же движения к реконцепции в крупных агломерациях.

Торговля в новых реалиях

С 2018 по 2021 год в регионах каждый год открывалось до 500 тысяч квадратных метров новых торговых центров. Но после этого темпы ввода резко упали, и рынок стал насыщенным. Новые объекты практически перестали появляться, а старые — устаревать. В условиях, когда потребительский спрос нестабилен, а конкуренция за арендаторов высокая, обновление становится не просто вопросом имиджа, а выживанием.

Парадокс в том, что многие старые ТЦ всё ещё заполнены — но не тем, чем нужно. Размытые концепции, устаревший дизайн, отсутствие зон досуга и развлечений, плохая логистика внутри зданий — всё это делает их всё менее привлекательными для семейного посещения и торговых брендов. Некоторые помещения простаивают, особенно в глубине залов, а общая прибыльность объекта снижается.

Что такое "реконцепция"?

Реконцепция — это не просто ремонт стен. Это глубокая работа по переосмыслению самой идеи центра. Важно понимать, кому он нужен, что ищет его аудитория, и как обеспечить не только посещаемость, но и вовлечённость. Успешная реконцепция может включать:

• перепланировку помещений,

• замену арендаторов на более актуальных,

• расширение досуговой и развлекательной части,

• внедрение технологий: от цифровых навигаций до омниканальных решений,

• создание уникальной атмосферы, которая отличает ТЦ от конкурентов.

Крупнейшие федеральные девелоперы уже несколько лет активно работают в этом направлении. Успешные примеры — редкость, но они есть. Однако на региональном уровне многие игроки попросту не имеют ресурсов или видения для перезапуска. Отсюда и растущий процент устаревающих объектов.

Что будет дальше

Рынок явно нуждается в пересборке. Не исключено, что в ближайшие годы мы увидим волну закрытий старых ТЦ, особенно в небольших городах, где не хватает покупательского спроса. С другой стороны, появится больше гибридных форматов — торгово-развлекательных кластеров, шоурумов с функцией выдачи, локальных маркетов и технопарков.

Инвесторы будут внимательнее оценивать окупаемость, а арендаторы — выбирать площадки, которые предлагают не только трафик, но и комфорт. Всё это требует времени и вложений. Но если не начать сегодня — завтра обновлять будет уже нечего.