Просрочка по ипотеке удвоилась за год: вторичный рынок первым начинает трещать по швам

За последний год в статистике по ипотеке появилось тревожное слово "вдвое". Именно так вырос общий объем просроченных платежей по жилищным кредитам в России. К третьему кварталу 2025 года сумма долгов достигла почти 180 млрд рублей, доля просрочки по ипотеке — 0,89%, а на вторичном рынке уже перевалила за 1%. Формально цифры пока не катастрофические, но динамика показывает: запас прочности не бесконечен, а любая резкая волна просрочек может ударить и по банкам, и по застройщикам, и по самим заемщикам.
При этом ипотечный рынок продолжает расти: в третьем квартале банки выдали более 250 тыс. жилищных кредитов, на четверть больше, чем во втором. На вторичке выдачи подскочили на 30%, в индивидуальном жилищном строительстве — на 22%. То есть всё больше семей берут на себя долговую нагрузку в условиях высоких ставок и непростых доходов. Важно понять, где заканчивается "рабочий" риск для системы и начинается зона, где просрочка становится реальной угрозой.

Что происходит с просрочкой по ипотеке сейчас

По данным Банка России, доля просроченных ипотечных кредитов к третьему кварталу 2025 года составила 0,89%. На вторичном рынке жилья показатель уже превышает 1%, тогда как по новостройкам просрочка пока заметно ниже. Объем проблемной задолженности приблизился к 180 млрд рублей — это вдвое больше, чем год назад.
Почетный член Российской гильдии риелторов Олег Самойлов считает, что текущие цифры сами по себе еще не повод говорить о кризисе, но обращает внимание на характер роста.

"В общем-то, цифры же сравнительно невелики", — сказал почетный член Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.

По его словам, ключевой риск — не в самом уровне просрочки, а в том, что он может расти нелинейно: долго показатели подрастают незаметно, а в какой-то момент начинают "стрелять" гораздо быстрее, чем успевает реагировать рынок.
Член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев считает важной психологической и экономической границей уровень просрочки около 2%. Пока до него далеко, но расслабляться не стоит.

"Я думаю, что после этого уровня ситуация должна быть под пристальным вниманием Центрального банка", — отметил член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев.

Для сравнения: в США перед крахом ипотечного рынка 2008 года доля просрочки достигала около 7%. Российский рынок находится значительно ниже этих значений, однако темпы роста проблемных кредитов заставляют внимательно следить за ситуацией.

Таблица "Сравнение": первичный vs вторичный рынок ипотеки

Советы шаг за шагом: как не попасть в зону просрочки

1. Трезво оцените платеж по ипотеке

Перед подписанием кредитного договора проверьте два сценария:

1. Текущий платеж при выбранной ставке и сроке.

2. Платеж при росте ставки по переменной или при окончании льготного периода (если вы берете субсидированную ипотеку на новостройку).
   Общая рекомендация: платеж по всем кредитам не должен "съедать" больше 30-35% вашего стабильного дохода семьи.

2. Заложите "подушку безопасности"

Создайте резерв минимум в размере 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке. Это может быть:

1. Вклад или накопительный счёт.

2. Ликвидные инструменты (например, консервативные фонды, которые можно быстро продать без большой потери).

3. Отдельная "коробочка" наличных на крайний случай.

3. Изучите условия реструктуризации заранее

До кризиса по доходам узнайте у банка:

1. Какие варианты реструктуризации есть (каникулы, увеличение срока, временное снижение платежа).

2. Можно ли оформить ипотечные каникулы по закону или по внутренней программе банка.

3. Какие документы понадобятся при падении дохода, увольнении, декрете, болезни.

4. Не берите максимум возможного кредита

Если банк одобрил вам, условно, 15 млн рублей, это не значит, что нужно брать всю сумму. Ориентируйтесь не на "лимит одобрения", а на тот платеж, который вы сможете тянуть даже при умеренном ухудшении ситуации: сокращении премий, переходе на менее оплачиваемую работу, временном простое бизнеса.

5. Следите за новостями по льготным программам

Условия семейной ипотеки, субсидий застройщиков, специальных программ регионов регулярно меняются. Иногда есть смысл:

1. Успеть оформить кредит до ужесточения условий.

2. Перекредитоваться из "рыночной" ипотеки в льготную, если доход и параметры позволяют.

6. При первых сложностях — не прятаться

Если доходы уже упали и вы чувствуете, что платежи становятся тяжёлой нагрузкой, не стоит ждать 2-3 месяцев просрочки. Обратитесь в банк заранее и обсудите варианты. Банкам выгоднее реструктурировать долг, чем доводить дело до суда и реализации залога.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

1. Ошибка: брать ипотеку на пределе возможностей, рассчитывая на рост дохода.
   Последствие: любое снижение заработка, задержка зарплаты или болезнь приводят к просрочке, штрафам и риску потери жилья.
   Альтернатива: строить расчёты по консервативному сценарию, учитывая только стабильную часть доходов.

2. Ошибка: игнорировать "красные флаги" — первые дни просрочки, звонки из банка.
   Последствие: растут пени и штрафы, портится кредитная история, банк теряет доверие к клиенту.
   Альтернатива: выходить на связь с банком, объяснять ситуацию и запросить реструктуризацию или каникулы.

3. Ошибка: закрывать дыры по ипотеке быстрыми займами и кредитками.
   Последствие: накапливается "снежный ком" долгов под ещё более высокие проценты.
   Альтернатива: договариваться с банком по ипотеке, пересматривать семейный бюджет, а не латать всё микрозаймами.

4. Ошибка: игнорировать возможность продать объект при устойчивых проблемах с платежами.
   Последствие: квартира уходит с торгов по цене ниже рынка, а долги и издержки могут остаться.
   Альтернатива: вовремя выставить жильё на продажу и погасить ипотеку, сохранив часть капитала.

А что если просрочка уже появилась?

Если вы допустили один или несколько просроченных платежей, важно оценить, что происходит: разовый сбой (например, задержка зарплаты) или закрепившийся сценарий падения доходов.

1. При разовом эпизоде: как можно быстрее закройте задолженность, оплатите пени, договоритесь с банком о переносе даты платежа (чтобы она совпадала с поступлением дохода).

2. При устойчивом снижении доходов:

• запросите у банка реструктуризацию (увеличение срока, временное снижение платежа, ипотечные каникулы).

• оцените возможность частичного досрочного погашения за счёт продажи другого актива или помощи родственников.

• если ситуация не улучшается, трезво рассмотрите вариант продажи объекта с одновременным погашением кредита, чтобы не доводить до принудительной реализации.

Таблица "Плюсы и минусы" роста ипотечной просрочки

FAQ

Насколько опасен текущий уровень просрочки по ипотеке для системы?

При доле проблемных кредитов около 0,89% и даже чуть более 1% на вторичке ситуация не выглядит критической для всей банковской системы. Опасность возникает, если рост станет резким и непрерывным, а показатель устойчиво перешагнет 2-3%.

Почему вторичный рынок страдает сильнее, чем первичный?

На вторичке заемщики чаще берут кредиты по рыночным ставкам (сейчас около 18% годовых) и без масштабных льготных программ. Платёж выше, "подушки" от государства и застройщиков меньше — значит, и риск просрочки выше.

Есть ли смысл ждать снижения ставок, прежде чем брать ипотеку?

Ждать можно долго, а гарантии падения ставок нет. Более реалистичный подход — брать ипотеку в тот момент, когда у вас есть: стабильный доход, резерв, разумный размер платежа и понятный горизонт жизни в квартире. При улучшении условий в будущем можно рассмотреть рефинансирование.

Что будет с ценами на жильё, если просрочка продолжит расти?

Если доля проблемных кредитов существенно вырастет, банки ужесточат выдачу, часть покупателей уйдёт с рынка. Это может замедлить рост цен или привести к локальной корректировке, особенно на вторичке. Но на конкретном объекте многое зависит от локации, класса, спроса в конкретном сегменте.

Мифы и правда

1. Миф: "если выросла просрочка по ипотеке, рынок вот-вот рухнет, как в 2008 году в США".
   Правда: до американских 7% просрочки России очень далеко, а у нас сильнее роль регулятора и льготных программ. Но тенденция к росту требует внимания и от государства, и от заемщиков.

2. Миф: "банк сразу заберёт квартиру после пары просрочек".
   Правда: банкам выгоднее договориться о реструктуризации, чем тратить ресурсы на суды и продажи залога. От отчёта до реального взыскания — длинный путь, и у заемщика обычно есть время отреагировать.

3. Миф: "если не платить некоторое время, потом можно "списать" долг или договориться легко".
   Правда: пени, штрафы и судебные решения никуда не деваются. Кредитная история будет испорчена надолго, а сумма долга вырастет.

4. Миф: "льготная ипотека полностью защищает от рисков".
   Правда: льготная ставка снижает платеж, но не отменяет угрозу просрочки при потере дохода. Кроме того, окончание льготного периода может привести к росту платежа.

Сон и психология: как просрочка по ипотеке бьёт по нервам

Ипотека сама по себе — долгий и эмоционально нагруженный обязательство. Когда появляются первые просрочки, многие заемщики сталкиваются с:

1. бессонницей и постоянными тревожными мыслями о деньгах.

2. чувством вины перед семьёй, особенно если жильё - единственное.

3. страхом звонков с неизвестных номеров и сообщений от банка.

4. конфликтами в семье из-за бюджета и приоритетов.
   Чем раньше человек признает проблему и начнет действовать (разговор с банком, пересмотр расходов, поиск дополнительных доходов), тем больше шансов снизить психологическое давление. Отсутствие активности, наоборот, усиливает тревогу и ощущение тупика.

Три интересных факта о текущем ипотечном рынке

1. Несмотря на рост просрочки, количество новых ипотек в третьем квартале 2025 года выросло на четверть по сравнению с предыдущим кварталом — многие стремятся успеть взять жильё до дальнейшего ужесточения условий.

2. Выдачи на вторичном рынке растут быстрее, чем в индивидуальном жилищном строительстве, но именно вторичка демонстрирует более высокий уровень просрочки.

3. Льготные программы по новостройкам во многом сдерживают рост проблемных кредитов, но одновременно делают рынок более зависимым от решений государства и политики застройщиков.

Исторический контекст: как менялись риски по ипотеке

Рынок ипотеки в России активно развивался с середины 2000-х, но настоящим массовым продуктом кредиты на жильё стали после 2015 года, когда ставки начали снижаться, а государство запустило программы поддержки. Период 2020–2021 годов с рекордно низкими ставками и льготной ипотекой создал мощный спрос и подстегнул цены, особенно на новостройки.
Затем пришла эпоха высоких ключевых ставок и ужесточения условий, но инерция спроса и потребность в жилье никуда не исчезли. Сейчас рынок одновременно живет на сильной поддержке льгот и сталкивается с ростом просрочки, особенно там, где субсидий меньше — на вторичном рынке. От того, насколько взвешенно будут вести себя и заемщики, и банки, зависит, останется ли ипотека рабочим инструментом решения жилищного вопроса или превратится для части семей в источник долгового стресса.