Рынок перевернулся: эксперты заявили, что аренда больше не спасает кошелёк
На российском рынке недвижимости наблюдается переломная тенденция: в семи из шестнадцати городов-миллионников покупка квартиры стала экономически выгоднее аренды. Об этом сообщила "РБК-Недвижимость" со ссылкой на данные федерального агентства недвижимости "Этажи".
Среднее значение индекса price-to-rent по всем крупным городам России составило 14,39, что говорит о преимуществах владения недвижимостью перед наймом жилья.
Что такое индекс price-to-rent
Price-to-rent — показатель, который отражает, во сколько раз цена покупки квартиры превышает годовую стоимость аренды аналогичного жилья.
Он помогает определить, выгоднее ли приобрести жильё в собственность или продолжать снимать его.
| Значение индекса | Интерпретация |
| < 15 | Выгоднее покупать жильё |
| 15-20 | Ситуация неопределённая, решение зависит от условий |
| > 20 | Выгоднее арендовать жильё |
"Если значение индекса меньше 15, покупка квартиры выгоднее аренды", — пояснили аналитики "Этажей".
Где выгоднее покупать
Почти половина российских мегаполисов оказалась в зоне, где индекс ниже 15. Это значит, что покупка жилья там экономически оправдана.
| Город | Индекс | Средняя цена покупки | Средняя арендная плата |
| Новосибирск | 13,02 | 5,3 млн ₽ | 33,7 тыс. ₽/мес. |
| Екатеринбург | 13,09 | 5,6 млн ₽ | 35,9 тыс. ₽/мес. |
| Челябинск | 13,14 | 4,0 млн ₽ | 25,6 тыс. ₽/мес. |
| Пермь | <15 | - | - |
| Краснодар | <15 | - | - |
| Ростов-на-Дону | <15 | - | - |
| Красноярск | <15 | - | - |
"В этих городах покупка выгоднее, чем аренда, так как индекс price-to-rent остаётся ниже отметки в 15 единиц", — отмечается в исследовании.
Именно в этих регионах цены на вторичное жильё стабилизировались, тогда как ставки аренды росли медленнее.
Где ситуация неопределённая
В остальных девяти мегаполисах значение индекса находится в диапазоне от 15 до 20, что не даёт однозначных рекомендаций. Однако даже здесь ситуация ближе к зоне "покупать”, поскольку значения не превышают 17,5 единиц.
| Город | Индекс | Комментарий |
| Москва | 15,04 | Цена квартиры 13,1 млн ₽, аренда 68,3 тыс. ₽/мес. |
| Санкт-Петербург | 17,24 | Самый неопределённый рынок: жильё 8,9 млн ₽, аренда 43 тыс. ₽/мес. |
| Нижний Новгород | 15,15 | На границе зоны "покупать" |
| Самара | 15,16 | Схожая динамика с Нижним Новгородом |
| Омск | 15,16 | Минимальное расхождение в индексах |
| Казань | ~16 | Цены стабильны, аренда выросла лишь на 2,7% |
| Уфа | ~16,5 | Рост арендных ставок умеренный |
| Тюмень | ~16,7 | Индекс ближе к нейтральному уровню |
| Волгоград | ~17 | Покупка и аренда сопоставимы по выгоде |
"На начало ноября 2025 года ни один мегаполис не попадает в зону, где жильё рекомендуется только снимать — во всех индекс ниже 20", — уточнили аналитики.
Почему индекс изменился
Исполнительный директор компании "Этажи" Юлия Бочарникова объяснила, что изменения связаны с переломом на рынке аренды и вторичного жилья.
"Высокие ставки по рыночной ипотеке охладили спрос на вторичном рынке, и рост цен на квартиры замедлился. Зато аренда подорожала — особенно с 2020 года, когда стартовали льготные ипотечные программы", — отметила Бочарникова.
Основные факторы:
-
Рост предложения на рынке аренды — в 2025 году оно увеличилось на 30-40%.
-
Замедление роста цен на жильё - из-за дорогой ипотеки.
-
Стабилизация арендных ставок — в ряде городов (Санкт-Петербург, Казань) они даже снизились.
Как меняются тренды в городах
Москва, Санкт-Петербург и Казань остаются самыми дорогими городами по стоимости квадратного метра. Однако динамика арендных ставок различается:
-
в Москве за последний год аренда выросла на 6,1%,
-
в Казани — всего на 2,7%,
-
в Санкт-Петербурге — снизилась на 5,6% из-за роста числа инвестиционных квартир.
Это подтверждает тенденцию: рынок аренды постепенно насыщается, что делает покупку жилья более оправданным решением в долгосрочной перспективе.
Что значит для покупателей и арендаторов
Эксперты советуют использовать индекс price-to-rent как ориентир, а не как абсолютное правило:
-
если планируете жить в квартире более 5 лет, покупка почти всегда выгоднее.
-
при краткосрочных планах (1-2 года) аренда может оказаться рациональнее из-за расходов на ипотеку и налоги.
-
важно учитывать ставку по ипотеке и индивидуальные доходы — индекс не отражает кредитную нагрузку.
Ошибка → Последствие → Альтернатива
• Ошибка: принимать решение о покупке только на основе индекса.
→ Последствие: завышенные ожидания, особенно при дорогой ипотеке.
→ Альтернатива: учитывать дополнительные расходы (ремонт, налоги, страховку).
• Ошибка: откладывать покупку, ориентируясь на падение цен.
→ Последствие: рост ставок аренды и потеря выгоды.
→ Альтернатива: рассмотреть новостройки по льготной ипотеке.
• Ошибка: переоценивать ликвидность жилья в мегаполисах.
→ Последствие: трудности при перепродаже.
→ Альтернатива: выбирать квартиры с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.
Исторический контекст
Показатель price-to-rent активно используется в мировой практике с 1970-х годов. В России он получил распространение после 2010-х, когда рынок жилья стал более прозрачным.
На протяжении 2020-2023 годов рост цен и ипотечных ставок делал аренду выгоднее. Однако 2025 год стал переломным: рынок аренды насытился, а темпы роста цен на жильё замедлились, вернув баланс в пользу покупателей.
Подписывайтесь на Экосевер
