Рынок перевернулся: эксперты заявили, что аренда больше не спасает кошелёк

На российском рынке недвижимости наблюдается переломная тенденция: в семи из шестнадцати городов-миллионников покупка квартиры стала экономически выгоднее аренды. Об этом сообщила "РБК-Недвижимость" со ссылкой на данные федерального агентства недвижимости "Этажи".

Среднее значение индекса price-to-rent по всем крупным городам России составило 14,39, что говорит о преимуществах владения недвижимостью перед наймом жилья.

Что такое индекс price-to-rent

Price-to-rent — показатель, который отражает, во сколько раз цена покупки квартиры превышает годовую стоимость аренды аналогичного жилья.
Он помогает определить, выгоднее ли приобрести жильё в собственность или продолжать снимать его.

"Если значение индекса меньше 15, покупка квартиры выгоднее аренды", — пояснили аналитики "Этажей".

Где выгоднее покупать

Почти половина российских мегаполисов оказалась в зоне, где индекс ниже 15. Это значит, что покупка жилья там экономически оправдана.

"В этих городах покупка выгоднее, чем аренда, так как индекс price-to-rent остаётся ниже отметки в 15 единиц", — отмечается в исследовании.

Именно в этих регионах цены на вторичное жильё стабилизировались, тогда как ставки аренды росли медленнее.

Где ситуация неопределённая

В остальных девяти мегаполисах значение индекса находится в диапазоне от 15 до 20, что не даёт однозначных рекомендаций. Однако даже здесь ситуация ближе к зоне "покупать”, поскольку значения не превышают 17,5 единиц.

"На начало ноября 2025 года ни один мегаполис не попадает в зону, где жильё рекомендуется только снимать — во всех индекс ниже 20", — уточнили аналитики.

Почему индекс изменился

Исполнительный директор компании "Этажи" Юлия Бочарникова объяснила, что изменения связаны с переломом на рынке аренды и вторичного жилья.

"Высокие ставки по рыночной ипотеке охладили спрос на вторичном рынке, и рост цен на квартиры замедлился. Зато аренда подорожала — особенно с 2020 года, когда стартовали льготные ипотечные программы", — отметила Бочарникова.

Основные факторы:

1. Рост предложения на рынке аренды — в 2025 году оно увеличилось на 30-40%.

2. Замедление роста цен на жильё - из-за дорогой ипотеки.

3. Стабилизация арендных ставок — в ряде городов (Санкт-Петербург, Казань) они даже снизились.

Как меняются тренды в городах

Москва, Санкт-Петербург и Казань остаются самыми дорогими городами по стоимости квадратного метра. Однако динамика арендных ставок различается:

• в Москве за последний год аренда выросла на 6,1%,

• в Казани — всего на 2,7%,

• в Санкт-Петербурге — снизилась на 5,6% из-за роста числа инвестиционных квартир.

Это подтверждает тенденцию: рынок аренды постепенно насыщается, что делает покупку жилья более оправданным решением в долгосрочной перспективе.

Что значит для покупателей и арендаторов

Эксперты советуют использовать индекс price-to-rent как ориентир, а не как абсолютное правило:

• если планируете жить в квартире более 5 лет, покупка почти всегда выгоднее.

• при краткосрочных планах (1-2 года) аренда может оказаться рациональнее из-за расходов на ипотеку и налоги.

• важно учитывать ставку по ипотеке и индивидуальные доходы — индекс не отражает кредитную нагрузку.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: принимать решение о покупке только на основе индекса.
→ Последствие: завышенные ожидания, особенно при дорогой ипотеке.
→ Альтернатива: учитывать дополнительные расходы (ремонт, налоги, страховку).

• Ошибка: откладывать покупку, ориентируясь на падение цен.
→ Последствие: рост ставок аренды и потеря выгоды.
→ Альтернатива: рассмотреть новостройки по льготной ипотеке.

• Ошибка: переоценивать ликвидность жилья в мегаполисах.
→ Последствие: трудности при перепродаже.
→ Альтернатива: выбирать квартиры с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.

Исторический контекст

Показатель price-to-rent активно используется в мировой практике с 1970-х годов. В России он получил распространение после 2010-х, когда рынок жилья стал более прозрачным.

На протяжении 2020-2023 годов рост цен и ипотечных ставок делал аренду выгоднее. Однако 2025 год стал переломным: рынок аренды насытился, а темпы роста цен на жильё замедлились, вернув баланс в пользу покупателей.