Лизинг вместо ипотеки? За красивыми словами скрыт риск остаться без квартиры и денег

Лизинг жилья всё чаще обсуждается как возможная альтернатива ипотеке. На первый взгляд идея выглядит заманчиво: небольшие первоначальные вложения, возможность заселиться сразу, гибкость условий. Но за привлекательной упаковкой скрывается множество нюансов, которые могут обернуться для покупателя потерей не только квартиры, но и всех выплаченных денег. О том, как на самом деле работает лизинговая схема и какие риски она несёт, рассказал финансовый эксперт, автор Telegram-канала "Экономизм" Алексей Кричевский.

"Поэтому такие истории могут иметь "штучный” характер и в ближайшее время никак не станут массовыми. До появления механизма правового урегулирования с лизингом жилья лучше не связываться", — считает финансовый эксперт Алексей Кричевский.

Как устроен лизинг жилья

Лизинг в привычном понимании пришёл из автомобильного рынка. Это долгосрочная аренда с возможностью последующего выкупа, где клиент постепенно выплачивает стоимость имущества. Однако, применительно к жилью, механизм выглядит гораздо сложнее.

Сегодня используется две основные схемы.

1. Смешанная форма. Вносится 5-10% от стоимости квартиры, а затем в течение одного-трёх лет выплачивается сумма, эквивалентная минимальному порогу для ипотеки. После этого покупатель может оформить кредит и выкупить жильё окончательно.

2. Полноценный лизинг. Вся сделка проходит напрямую между лизингодателем и клиентом. Фактически стороны выступают как продавец и покупатель, но право собственности на жильё остаётся у компании до последнего платежа.

"Первый вариант сложен тем, что после достижения условных 30% взноса нужно добирать остальное ипотекой. Минус — по закону это не должна быть строящаяся недвижимость. Но большой плюс в том, что можно сразу заезжать и жить", — пояснил финансовый эксперт Алексей Кричевский.

Почему схема выглядит заманчиво

Основная привлекательность лизинга в том, что человек получает возможность жить в квартире сразу, не ожидая одобрения ипотеки или завершения строительства. Кроме того, первоначальный взнос меньше, чем при классическом кредите. Для многих это шанс улучшить жилищные условия, не имея крупных накоплений.

Однако то, что кажется "удобным входом" в собственность, часто оказывается дорогим обходным путём.

Таблица "Сравнение": лизинг vs ипотека

Основные риски

Главная опасность — отсутствие правового регулирования. Пока не разработаны чёткие правила, лизинг остаётся серой зоной. Если компания обанкротится, жильё, формально принадлежащее ей, может быть продано третьим лицам, а лизингополучатель останется без квартиры и денег.

Кроме того, в договорах часто не прописаны гарантии сохранения прав клиента. Без опытного юриста разобраться в таких документах почти невозможно, а специалистов по лизинговым сделкам на рынке крайне мало.

Кричевский подчёркивает, что цена жилья при лизинге зависит не от рынка, а от условий продавца. Если объект куплен в кредит, в итоговую стоимость включаются банковские проценты, что делает жильё ощутимо дороже.

Советы шаг за шагом: как снизить риски

1. Проверяйте компанию. Изучите учредителей, судебную историю и финансовую отчётность лизингодателя.

2. Требуйте прозрачный договор. Все ключевые пункты — право собственности, график платежей, условия расторжения — должны быть прописаны ясно.

3. Привлекайте юриста. Специалист по недвижимости поможет выявить риски, скрытые в формулировках.

4. Уточняйте источники финансирования. Если продавец берёт кредит для покупки квартиры, знайте, что вы фактически оплачиваете и его проценты.

5. Не вкладывайтесь в строящееся жильё. Закон не предусматривает передачу объектов в лизинг до завершения строительства.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: Подписать договор без проверки статуса компании.
  Последствие: Потеря денег в случае её банкротства.
  Альтернатива: Работать только с крупными, проверенными лизингодателями.

• Ошибка: Выбирать строящийся объект.
  Последствие: Сделка может быть признана недействительной.
  Альтернатива: Рассматривать только готовое жильё.

• Ошибка: Считать лизинг аналогом ипотеки.
  Последствие: Платежи могут оказаться выше, а прав меньше.
  Альтернатива: Сравнить условия ипотеки и рассрочки — иногда это выгоднее и безопаснее.

А что если всё-таки решиться?

Лизинг жилья может подойти тем, кто не проходит по ипотечным критериям, но готов рисковать ради возможности сразу заселиться. В этом случае важно предусмотреть страховку на случай банкротства компании и прописать в договоре пункт о возврате части средств при форс-мажоре.

Но даже при этих мерах покупатель фактически остаётся в уязвимом положении. Пока государство не установит чёткие правила и механизмы защиты, лизинг жилья остаётся экспериментом на свой страх и риск.

Таблица "Плюсы и минусы"

FAQ

— Чем лизинг отличается от ипотеки?
При ипотеке вы сразу становитесь собственником жилья, а банк получает залог. При лизинге квартира остаётся в собственности компании до конца выплат.

— Можно ли продать квартиру, купленную в лизинг?
Нет. До полного выкупа жильё юридически принадлежит лизингодателю.

— Что делать, если компания обанкротилась?
Нужно обращаться в суд, но шансы вернуть деньги минимальны, ведь имущество находится в собственности другой стороны.

— Можно ли оформить лизинг на новостройку?
Нет. Закон запрещает передачу в лизинг строящихся объектов.

— Есть ли страхование рисков при лизинге жилья?
Пока страховые компании не предлагают отдельные программы — этот рынок не сформирован.

Мифы и правда

• Миф: Лизинг — это просто разновидность ипотеки.
  Правда: Это разные инструменты. При лизинге собственность не переходит к жильцу.

• Миф: Лизинг выгоднее кредита.
  Правда: Из-за комиссий и процентов итоговая переплата может быть выше, чем по ипотеке.

• Миф: Лизинг защищён законом.
  Правда: Единой правовой базы пока нет, что делает сделки рискованными.

3 интересных факта

• В Европе лизинг жилья распространён лишь в ограниченном объёме — в основном для корпоративных клиентов.
• Первые попытки внедрить схему в России предпринимались ещё в 2000-х, но безуспешно из-за юридических пробелов.
• Некоторые компании уже предлагают комбинированные варианты — аренду с правом выкупа, но это не классический лизинг.

Исторический контекст

Лизинг как инструмент пришёл из промышленности и транспорта. В СССР подобные схемы использовались для поставок оборудования между странами. В жилищный сектор этот механизм начали переносить лишь недавно, когда спрос на доступные способы приобретения квартир вырос, а ипотечные ставки стали менее привлекательными.

Однако без участия государства и надёжной законодательной базы лизинг жилья пока остаётся на стадии эксперимента.