Вторичный рынок взлетает в 53 городах, но Москва показывает обратную динамику

В третьем квартале 2025 года цены на квартиры на вторичном рынке выросли сразу в большинстве российских городов. В среднем "квадрат" подорожал на 1,5% и достиг 122,4 тыс. рублей. Однако в ряде регионов зафиксировано снижение стоимости, а Москва и вовсе попала в список городов с удешевлением жилья.

Аналитики федерального портала "Мир квартир" отмечают, что из 70 исследованных городов рост цен наблюдался в 53, в 16 — снижение, и лишь в одном ситуация осталась стабильной.

"В 53 городах из исследованных 70 цена квадратного метра на вторичном рынке выросла, в 16 упала, в одном не изменилась. В среднем по всем исследованным городам квадратный метр за третий квартал подорожал на 1,5%, до 122 435 ₽/кв. м", — рассказали аналитики.

Где жильё дорожает быстрее всего

Лидерами роста за июль-сентябрь стали:

• Екатеринбург (+5,6%),

• Севастополь (+5,5%),

• Уфа (+5,3%),

• Курск (+5,3%),

• Пермь (+4,5%).

Эти города показали наибольший прирост цен, что аналитики связывают с активным развитием инфраструктуры, высоким спросом и ограниченным предложением.

Где жильё дешевеет

Сильнее всего квадратный метр потерял в цене в Подмосковье — минус 3,2%, до 150,3 тыс. рублей. В числе аутсайдеров также оказались:

• Волгоград (-2,5%),

• Новокузнецк (-2,1%),

• Сочи (-1,7%),

• Якутск (-1,6%).

В Москве стоимость "квадрата" снизилась на 0,7%, до 359,3 тыс. рублей. Санкт-Петербург, напротив, прибавил 2,7%, достигнув отметки 224,2 тыс. рублей. В Ленинградской области рост был минимальным — всего 0,1%.

Сравнение: вторичка и новостройки

Почему вторичка проигрывает новостройкам

Гендиректор портала "Мир квартир" Павел Луценко отметил, что льготная ипотека остаётся главным фактором, который толкает вверх цены на новостройки.

"В отличие от рынка новостроек, на этом рынке не действуют льготные ипотечные программы, и в отсутствие доступного кредитного плеча для покупателей на нем по-прежнему царит застой", — сказал Луценко.

По его словам, снижение ставок по ипотеке пока не вызвало значимого оживления на вторичном рынке. Разрыв в цене между "первичкой" и "вторичкой" за год увеличился с 18% до 24% в пользу новостроек.

Советы шаг за шагом: как действовать покупателю

1. Если планируете покупку в новостройке — используйте льготные ипотечные программы, пока они сохраняются.

2. На вторичке выгоднее искать варианты в городах, где наблюдается снижение цен: Москва, Подмосковье, Волгоград.

3. Перед сделкой проверяйте юридическую чистоту объекта — вторичный рынок всегда несёт больше рисков.

4. Сравнивайте реальные ежемесячные платежи по ипотеке, а не только цену за метр.

5. Обращайте внимание на динамику по вашему региону: в "растущих" городах жильё может стать дороже уже к следующему кварталу.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: выбирать жильё исключительно по цене "за квадрат".

• Последствие: высокая вероятность купить проблемную квартиру или дом в неудачном районе.

• Альтернатива: оценивать комплексно — инфраструктуру, документы, перспективу района.

• Ошибка: ориентироваться только на вторичный рынок.

• Последствие: упущение льготной ипотеки и выгодных условий от застройщиков.

• Альтернатива: сравнивать оба сегмента, чтобы не переплатить.

• Ошибка: откладывать покупку в ожидании падения цен.

• Последствие: рост ставок по ипотеке перекроет выгоду.

• Альтернатива: рассчитать возможные сценарии с помощью ипотечного калькулятора.

А что если льготную ипотеку отменят?

Если государственные программы поддержки новостроек будут свёрнуты, разрыв в цене между "первичкой" и "вторичкой" начнёт сокращаться. Вторичный рынок может оживиться, так как покупатели будут искать более доступные варианты без привязки к субсидированным ставкам.

Плюсы и минусы вторички

FAQ

Почему в Москве цены снизились, а в Петербурге выросли?
В столице рынок перегрет, предложение превышает спрос. В Петербурге спрос поддерживается активными стройками и миграцией населения.

Стоит ли ждать снижения цен на вторичку?
В некоторых регионах возможно, но общая тенденция — умеренный рост.

Что выбрать: вторичку или новостройку?
Для быстрых сделок и въезда — вторичка. Для выгодной ипотеки и новых планировок — новостройка.

Мифы и правда

• Миф: "Вторичка всегда дешевле новостройки".
  Правда: в некоторых городах вторичное жильё дороже из-за локации и развитой инфраструктуры.

• Миф: "На вторичном рынке нет роста".
  Правда: 53 из 70 городов показали подорожание.

• Миф: "В новостройках всегда выгоднее".
  Правда: при отмене льгот вторичка может оказаться привлекательнее.

3 факта о рынке жилья

1. С 2020 года средняя цена квадратного метра в России выросла почти на 60%.

2. В 2025 году на первичном рынке действует более 10 видов льготных ипотечных программ.

3. На вторичку приходится до 60% сделок с жильём в крупных городах.

Исторический контекст: от "хрущёвок" до цифровых сделок

В 1960-е годы массовое строительство хрущёвок создало огромный фонд вторичного жилья. В 1990-е вторичка стала доминировать из-за кризиса в строительстве новостроек. В 2000-х рынок начал активно развиваться, появились ипотечные программы. К 2020-м цифровизация позволила оформлять сделки онлайн, а льготная ипотека сделала новостройки более доступными, чем вторичный рынок.