Бизнес-центры Москвы исчезают с карты аренды: сделки рухнули на 38%

Рынок офисной недвижимости Москвы сталкивается с парадоксальной ситуацией: спрос на качественные площади стабильно высокий, но количество сделок снижается. Причина — критический дефицит свободных помещений и рост арендных ставок. Компании всё чаще отказываются от аренды и рассматривают покупку бизнес-центров, чтобы минимизировать риски.

Почему сделки сокращаются

По итогам третьего квартала 2025 года объем сделок с офисами сократился на 38% по сравнению с прошлым годом и составил 354 тыс. кв. м. Особенно сильно упала аренда — на 31%.

"В ключевых деловых районах столицы вакансия не превышает 1%", — сказал замдиректора департамента офисной недвижимости NF Group Иван Соколов.

Недостаток новых объектов усугубляет ситуацию. Девелоперы переносят ввод проектов, и в 2025 году предложение оказалось почти вдвое меньше прогнозируемого.

Рост цен на аренду

Стоимость аренды продолжает расти: к концу 2025 года ставки увеличатся на 16% год к году и достигнут 31 тыс. рублей за кв. м в год.

"Компании не выдерживают давления арендных ставок", — отметила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

На этом фоне сделки аренды резко сократились, а продажи офисной недвижимости, наоборот, выросли на 2,1%.

Почему выгоднее покупать

Покупка штаб-квартиры становится для многих компаний единственным способом избежать скачков цен. Кроме того, офисная недвижимость используется как инструмент инвестиций.

"В текущих условиях покупка штаб-квартиры для компаний является почти единственным вариантом", — считает Екатерина Белова.

По данным CORE. XP, предложение бизнес-центров на продажу в первой половине 2025 года увеличилось на 60%, до 700 тыс. кв. м. Девелоперы стремятся быстрее вернуть вложенные средства, а к 2027 году до 75% новых объектов будут выводиться на рынок именно с целью продажи.

Влияние госструктур

Высокая база прошлого года также влияет на статистику. В 2024 году крупные сделки заключали государственные компании:

• ОАО РЖД приобрело небоскрёб Moscow Towers в "Москва-Сити";

• ЦБ РФ купил бизнес-центр Slava у станции метро "Белорусская".

Сейчас таких масштабных сделок почти нет, что дополнительно снижает показатели рынка.

Программа МПТ

Часть офисных зданий строится в рамках программы мест приложения труда (МПТ). Жилые девелоперы возводят бизнес-центры ради льгот, а затем выводят их на рынок.

По подсчётам Беловой, в структуре объектов по программе МПТ офисная недвижимость занимает 42%. Это формирует дополнительный объём предложения в сегменте продаж.

Преимущества и недостатки ситуации