Квартира без квартиры: чем опасна покупка по переуступке

Многие мечтают о новом жилье в доме комфорт-класса или в престижном районе. Но бывает так, что все квартиры у застройщика распроданы ещё на этапе котлована. В такой ситуации на помощь приходит механизм переуступки прав — возможность приобрести не саму квартиру, а право на неё у первого дольщика. Сделка популярная, но требующая внимательности: рисков здесь не меньше, чем преимуществ.

Что такое переуступка и как она работает

Переуступка (или цессия) — это передача прав и обязанностей по договору долевого участия (ДДУ) от одного человека к другому.

• Цедент — первый дольщик, который заключил договор с застройщиком.

• Цессионарий — новый покупатель, который принимает права.

• Застройщик — компания, строящая дом и участвующая в сделке.

Важно: согласно ст. 11 закона №214-ФЗ, переуступка возможна только после того, как цедент оплатил квартиру по ДДУ, либо одновременно с переводом долга на нового покупателя.

"При переуступке прав квартира ещё не построена или находится в процессе строительства, тогда как при покупке готового жилья объект уже введён в эксплуатацию и сразу оформляется в собственность", — поясняет юрист Инна Красовская.

Чем отличается от обычной купли-продажи

Главное различие в том, что по договору купли-продажи приобретается готовая квартира, а по договору переуступки — только право требования.

"До сдачи дома вы не становитесь полноправным собственником. Сделка проходит с участием застройщика и обязательно регистрируется в Росреестре. То есть вы фактически вступаете в права и обязанности предыдущего дольщика", — отмечает Гендиректор агентства Genesis Group Екатерина Носова.

Кто может купить квартиру по переуступке

Фактически — любое физическое или юридическое лицо, обладающее дееспособностью. Ограничений по гражданству нет. Но есть нюансы:

• если квартира покупается в ипотеку, потребуется согласие банка;

• у покупателя не должно быть юридических ограничений (например, признания недееспособным).

"Главное требование к приобретателю — способность оплатить сделку в установленные сроки", — подчёркивает Екатерина Носова.

Как правильно выбирать квартиру

При покупке через переуступку проверка документов должна быть ещё более тщательной, чем при прямой сделке с застройщиком.

Ключевые моменты:

1. Договор. ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре.

2. Застройщик. Финансовая стабильность и репутация имеют огромное значение.

3. Объект. Планировка, площадь, инфраструктура — всё должно соответствовать ожиданиям.

4. Документы цедента. Подтверждение оплаты, брачный статус, отсутствие обременений.

Пошаговая схема сделки в 2025 году:

1. Поиск объекта. Предложения чаще всего исходят от инвесторов или частных лиц.

2. Проверка ДДУ и ЕГРН. Наличие арестов, долгов, обременений исключается.

3. Согласие застройщика. Иногда требуется официальное уведомление или плата за сопровождение сделки (10-50 тыс. руб.).

4. Договор уступки. Составляется в письменной форме, нотариальное удостоверение не нужно.

5. Регистрация в Росреестре. Через МФЦ или онлайн-сервисы. Срок — 5-7 рабочих дней.

6. Расчёты. Часто используется аккредитив или эскроу-счёт для безопасности.

После регистрации покупатель становится новым дольщиком и ждёт окончания строительства.

Плюсы и минусы

Преимущества:

• цена обычно ниже рыночной;

• возможность выбрать квартиру в уже раскупленном доме;

• при переуступке на финальных этапах — быстрый въезд в новое жильё.

Недостатки:

• сложная юридическая процедура;

• необходимость согласования с застройщиком;

• риск отказа или затягивания сделки.

Основные риски

По словам Инны Красовской, главная угроза — недострой или задержки сдачи.
Екатерина Носова выделяет и другие:

• юридические ошибки в договоре;

• обременения на объект;

• банкротство застройщика;

• недобросовестность цедента.

Особенно важно помнить, что чаще всего при переуступке нельзя рассчитывать на рассрочку — сумма должна быть оплачена сразу.

Налоги

Для продавца (цедента) действует НДФЛ с полученной прибыли:

• до 2,4 млн руб. — 13%;

• до 5 млн — 15%;

• до 20 млн — 18%;

• до 50 млн — 20%;

• свыше 50 млн — 22%.

Для покупателя (цессионария) налоговых обязательств нет.

Советы экспертов:

• проверяйте документы у юриста или через специальные сервисы;

• уточняйте стадию строительства: чем ближе сдача дома, тем меньше рисков;

• проверяйте цепочку уступок, если это не первая сделка.

Если застройщик обанкротится, новый дольщик может попасть в реестр требований и претендовать на квартиру или компенсацию. Уступка возможна даже до начала строительства, если ДДУ зарегистрирован, но некоторые застройщики ограничивают это право.

Итог

Переуступка — инструмент, который позволяет приобрести квартиру, даже когда у застройщика "всё продано". Но это не простая купля-продажа, а сделка с повышенным уровнем ответственности и внимательности. Она выгодна тем, кто готов тщательно проверять документы и осознаёт возможные риски.