Любовь прошла, а платёж остался: как разобраться с ипотекой после развода

Развод — это всегда непросто, но когда к эмоциональным вопросам добавляется ипотека, ситуация усложняется вдвойне. Жильё в залоге у банка, долги общие, а планы на жизнь — разные. Как поступить с квартирой и кредитом, чтобы не остаться и без жилья, и с обязательствами перед банком?

Почему ипотека при разводе — особый случай

Если недвижимость куплена в браке, она считается совместно нажитым имуществом, даже если оформлена на одного из супругов. По закону она делится поровну, как и долговые обязательства, включая ипотеку. При этом банк остаётся полноправным участником процесса — без его согласия ни разделить, ни продать квартиру не получится.

Супруги могут договориться между собой — заключить соглашение о разделе имущества или брачный договор. Если это невозможно, вопрос решается через суд. При наличии брачного договора, условия которого были известны банку ещё при оформлении ипотеки, процедура проходит проще: жильё и долг делятся так, как прописано в документе.

Шесть сценариев раздела ипотеки

В зависимости от планов на квартиру и финансовых возможностей есть несколько рабочих вариантов:

1. Переоформить кредит и жильё на одного супруга. Второй отказывается от доли и долга, но получает компенсацию за уже внесённые платежи.

2. Разделить и жильё, и кредит. Каждый платит свой долг по отдельному договору, а жильё остаётся в общей собственности до погашения обеих частей.

3. Физически разделить недвижимость. Подходит для домов или больших квартир, где реально сделать отдельные входы и коммуникации.

4. Досрочно закрыть ипотеку, а потом продать жильё. Оптимально, когда остаток долга небольшой.

5. Продать заложенную квартиру с согласия банка. Выручкой гасится долг, остаток делится между супругами.

6. Продолжать платить вместе без официального раздела. Рискованно: если один перестанет платить, долг ляжет на второго.

Когда без суда не обойтись

Суд нужен, если супруги не могут договориться или банк не одобряет их варианты. Чаще всего это происходит при спорных долях или при желании переоформить кредит на одного человека. Суд может увеличить долю тому, с кем остаются дети, или учесть вклад личных средств в покупку.

Например, если один из супругов внёс в ипотеку деньги, полученные до брака, в наследство или в подарок, суд вправе признать эту часть жилья его личной собственностью. Но остаток долга чаще всего делится пополам, даже при неравных долях квартиры.

Материнский капитал и раздел

Если в покупку вложен маткапитал, до погашения кредита продать квартиру нельзя. После снятия залога нужно выделить доли детям, а органы опеки должны одобрить сделку. При разводе суд определит, какая часть квартиры оплачена маткапиталом, и разделит её между родителями и детьми поровну.

А если кто-то перестанет платить?

Если один супруг уклоняется от выплат, другому придётся вносить весь платёж, чтобы сохранить жильё. Но он сможет потребовать компенсацию через суд. Если не платят оба, банк через суд заберёт квартиру и продаст её, а остаток денег поделят между бывшими супругами.

Как зафиксировать договорённости

При согласии сторон важно оформить всё письменно: брачный договор или соглашение о разделе имущества у нотариуса. В документе нужно указать доли, условия компенсаций, порядок выплат. Затем — подать заявление в Росреестр и уведомить банк, чтобы изменить условия договора залога или кредита.

Вывод: ипотека при разводе — это всегда тройная работа: нужно учитывать закон, интересы друг друга и позицию банка. И чем раньше супруги обсудят этот вопрос, тем меньше конфликтов будет в будущем.