Жильё под угрозой: рассрочки бьют по рынку и по карману — что происходит

Когда ипотека становится недоступной, рассрочка кажется настоящим спасением. Застройщик предлагает: "Внесите часть — остальное потом, без банка". Условия выглядят сладко: без справок, быстро, с минимальным первым взносом. Но именно такие схемы, по мнению Минстроя и Центробанка, разогревают рынок и делают жильё недоступным для миллионов.

Что произошло: власти выступили единым фронтом

Минстрой и Банк России впервые официально признали риск в рассрочках на покупку новостроек. Главный повод — резкий рост цен на жильё. Разработчики обходят ипотечные ограничения и предлагают покупателям собственные "рассрочки без проверок". Но это не просто альтернатива кредиту — это инструмент, который, как считают в ЦБ, подрывает баланс спроса и предложения, создаёт иллюзию доступности и перегревает рынок.

Как работает опасная схема

Вот как выглядит типичная рассрочка от застройщика:

• первый взнос — от 20 до 30%;

• остальное — равными платежами на 1-3 года;

• процентная ставка — либо нулевая, либо скрытая через завышение цены;

• никаких банков, проверок и кредитных историй.

На бумаге — красиво. На деле — вырастает спрос, подскакивают цены, а после завершения льгот покупатели остаются с долговыми обязательствами или недостроем. Ни страхования, ни гарантии, ни надзора.

Почему это вредно для рынка

По мнению регуляторов, такие схемы:

• искусственно завышают стоимость квадратного метра;

• провоцируют перегрев в сегменте эконом-жилья;

• создают риски для финансовой устойчивости застройщиков;

• повышают вероятность появления замороженных объектов и обманутых дольщиков.

ЦБ уже начал мониторинг рынка рассрочек и обсуждает с Минстроем возможность законодательного ограничения таких схем — вплоть до запрета или обязательного лицензирования.

Кто попадает в зону риска

Чаще всего на рассрочку идут:

• семьи без первоначального взноса для ипотеки;

• граждане с плохой кредитной историей;

• инвесторы, спешащие купить "до подорожания";

• покупатели в регионах с минимальным выбором.

Для всех них рассрочка — способ "вскочить в последний вагон", но последствия могут быть куда тяжелее, чем при классической ипотеке.

Что делать покупателю в 2025 году

Проверяйте, кто оформляет договор — это должен быть ДДУ (договор долевого участия), а не простая расписка.

Сравнивайте итоговую цену с рынком — часто в рассрочку она выше на 10-20%.

Изучите условия досрочного погашения — некоторые застройщики прописывают штрафы.

Убедитесь в наличии аккредитации и страхования проекта.

Рассмотрите семейную ипотеку или субсидированные программы — они часто выгоднее и безопаснее.

Что дальше: возможны ограничения

Минстрой уже прорабатывает механизм регулирования. Один из вариантов — обязательная регистрация всех рассрочек через платформу ФРГИС, как это уже реализовано для ипотеки. Это усложнит "серые" схемы и вынудит застройщиков играть по прозрачным правилам.

Пока же — рассрочка остаётся "серой зоной", где риск для покупателя велик, как никогда. В условиях растущих цен и неопределённости на рынке — каждая деталь в договоре может решить судьбу сделки.