Инвесторы массово скупают апартаменты. Почему это не всегда выгодно

Сдавать квартиру и не делать ничего — звучит как мечта любого инвестора. Именно такую формулу заработка обещают владельцам сервисных апартаментов. Этот формат появился в России не вчера, но на фоне внутреннего туризма, экономических колебаний и желания инвесторов минимизировать личное участие в управлении активами, он неожиданно стал одним из главных трендов на рынке недвижимости. Однако за красивыми обещаниями скрываются и важные нюансы, о которых не все догадываются.

Гостиница плюс квартира: что такое сервисные апартаменты

Сервисные апартаменты — это квартиры, которые выглядят как жильё, но функционируют как гостиница. Такие помещения продаются уже с отделкой, мебелью и набором услуг: от уборки и смены постельного белья до ресепшена и питания. Управлением занимается профессиональный оператор — это значит, что инвестору не придётся искать арендаторов, заниматься заселением или решать бытовые вопросы.

"Это удобно: всё обслуживание, заселение, работа с гостями и отчётность — на плечах управляющего. Инвестор получает пассивный доход", — объясняет основатель Kronung Group Филипп Шраге.

Апартаменты рассчитаны на туристов и бизнес-путешественников. У гостей есть всё необходимое: кухня с плитой и холодильником, техника, зона отдыха, а также полноценный гостиничный сервис — охрана, видеонаблюдение, фитнес-зал, SPA, переговорные.

"Жить там комфортнее, чем в обычной гостинице. Можно и готовить, и работать, и отдыхать в одном пространстве", — добавляет управляющий партнёр консалтинговой компании "2Б Диалог" Борис Богоутдинов.

Доходность, которая звучит слишком хорошо?

Инвесторам обещают доход до 30 процентов в год. На практике большинство проектов обещает в пределах 12-20 процентов, особенно если недвижимость приобретается ещё на стадии строительства и растёт в цене. Такой подход называют капитализацией.

"В наших проектах доходность составляет 12-20 процентов годовых, а в некоторых случаях — с ростом стоимости на этапе стройки — до 20 процентов", — рассказал владелец сети Baden Family Евгений Кононов.

При этом доход складывается из двух компонентов: роста рыночной цены объекта и операционной прибыли от сдачи апартаментов. Как пояснил заместитель директора департамента стратегического консалтинга CORE. XP Никита Курносов, выручка формируется по формуле: загрузка x ADR (средний доход за сутки).

Но есть и издержки: операторы забирают на себя от 30 до 50 процентов выручки за свои услуги. Это — нормальная рыночная практика, но она существенно влияет на конечную доходность.

География: где строят и сколько это стоит

В 2023 году в России было сдано в эксплуатацию свыше 900 тысяч квадратных метров апарт-отелей. Большая часть пришлась на юг страны (35%), ещё четверть — на Москву и область, 15% — на Санкт-Петербург, остальное — на Татарстан, Калининград, Башкортостан.

По оценке основателя семейного офиса D1 Capital Данилы Ладнюка, в регионах стоимость стартует от 4 миллионов рублей. В Сочи — от 12 до 18 миллионов. Вложения немаленькие, но и ожидания высокие: растущий туризм, загруженность курортов, дефицит качественного жилья.

"Сервисные апартаменты совмещают плюсы гостиницы и аренды жилья. Это удобно для туристов и выгодно для инвесторов", — подчёркивает Евгений Кононов.

Где скрываются подводные камни

За привлекательной обёрткой инвесторы часто не видят рисков. В отличие от классической квартиры, апартаменты — это не жильё, а коммерческая недвижимость. Они не попадают под льготные ипотечные программы, требуют более высоких налогов и не защищены социальными механизмами, как обычное жильё.

Кроме того, доходность апартаментов — вещь нестабильная. Многое зависит от сезона, турпотока и локации. Высокая конкуренция и падение загрузки могут быстро съесть ожидаемую прибыль. Плюс управляющие компании не всегда работают эффективно: от качества их сервиса напрямую зависит лояльность гостей, а значит — и заполняемость.

"Операционная доходность может достигать 11% в среднем и до 15% в премиальных объектах. Но многое зависит от города и спроса", — уточняет Борис Богоутдинов.

Наконец, перепродать апартаменты сложнее, чем квартиру. Это актив с ограниченным кругом покупателей, особенно если проект находится не в столице или Сочи.

Подводим итоги

Сервисные апартаменты — это инструмент, сочетающий выгоду аренды с возможностью не участвовать в рутине. Для инвесторов с опытом, пониманием рынка и готовностью к переменам — это может быть действительно прибыльная история. Но для новичков, мечтающих о доходе "ничего не делая", важно помнить: за любым пассивным доходом скрывается активная ответственность.