Стоит ли покупать квартиру на этапе котлована

Покупка квартиры на стадии котлована раньше воспринималась как разумное вложение — дёшево, с возможностью роста стоимости, и с выбором планировок. Но сегодня всё иначе. Рост ипотечных ставок, сокращение льготных программ и общий подъём цен в новостройках буквально "перекроили" рынок. Сейчас главный вопрос для будущих владельцев: когда покупать жильё, чтобы не прогадать?

Почему "на старте" уже не так выгодно

Ещё недавно квартиры в домах на начальном этапе строительства — на уровне фундамента или "котлована" — разбирались быстро. Сейчас же интерес к ним падает. По данным "Коммерсанта", спрос на первичное жильё на старте снизился на фоне удорожания займов.

"С начала 2025 года в РФ выдано 100 тыс. ипотечных кредитов — на 40% меньше, чем годом ранее. Стандартная ипотека для большинства стала недоступной", — отметила Акиньшина в интервью ТАСС.

Покупатели стали осторожнее. Особенно те, кто рассчитывал на субсидии от государства или программы с господдержкой. При высоких ставках брать квартиру без понятных гарантий по срокам — риск, на который соглашаются немногие.

Кто остаётся на рынке и зачем

Тем не менее, сделки всё ещё идут. Только портрет покупателя изменился. Сегодня в проекты на нулевом цикле чаще заходят две категории:

• Семьи с ограниченным бюджетом, которым необходима рассрочка или льготная ипотека;

• Инвесторы и обеспеченные покупатели, стремящиеся сохранить или приумножить капитал за счёт роста стоимости объекта на этапе сдачи.

При этом многие предпочитают дождаться более поздних стадий: когда здание уже "выросло" из земли, а сроки сдачи понятны. Такой подход снижает риски, хоть и повышает цену.

Новая ставка — на качество и скорость

Строительные компании реагируют по-своему. Понимая, что спрос ослабевает, застройщики начинают вкладываться в повышение технологичности и сокращение сроков.

"В условиях дефицита инженерных и рабочих кадров компания наращивает инвестиции в технологичность строительства и обучение специалистов", — сообщили в ТАСС.

Так, всё больше проектов реализуются с применением сборных конструкций и цифрового проектирования (BIM), что сокращает срок возведения на 15-20%. Кроме того, активно внедряется практика "умных" шоурумов и квартир с отделкой под ключ — это позволяет быстрее находить покупателей на поздних этапах.

Факторы, которые стоит учитывать перед покупкой

Выбирая момент входа в проект, важно понимать, на каком этапе вы готовы рисковать — и ради чего. Вот несколько ключевых моментов:

• На стадии котлована — самая низкая цена, но выше риски по срокам и потенциальным изменениям проекта;

• На этапе монтажа этажей — цена выше, но уже видно, что дом строится;

• На финишной прямой (отделка, ввод в эксплуатацию) — минимальные риски, но и стоимость ближе к рыночной.

По статистике ЦИАН, в среднем разница между ценой на "котловане" и стоимостью квартиры перед сдачей может достигать 25%. Однако в 2024 году эта разница часто нивелировалась за счёт колебаний ипотечных ставок и снижения спроса.

Стоит ли ждать?

Ответ зависит от финансовых возможностей и целей. Тем, кто хочет сэкономить и готов подождать 2-3 года, старт проекта может быть выгоден. Главное — проверять репутацию застройщика и внимательно читать условия ДДУ. Если же важно заселиться быстрее, лучше подождать середины строительства или купить готовое жильё, пусть и чуть дороже.

Важно помнить: на рынке сейчас нет универсального ответа. Но грамотный подход и реалистичный взгляд на ситуацию помогут сделать покупку разумной, даже в непростые времена.