11 городов с новостройками-призраками: кто купит все это?

Еще год назад девелоперы были уверены: любое жилье, попадающее под льготную ипотеку, разлетится как горячие пирожки. Но отмена госпрограммы в корне изменила рынок. Спустя всего 12 месяцев в России уже 11 крупных городов, где объемы непроданных квартир достигли критического уровня. И если в 2024 году такой проблемой страдал только Воронеж, то сегодня список куда длиннее.

Где застопорились продажи: 11 проблемных городов

Аналитики портала "Движение.ру" проанализировали данные Единой информационной системы жилищного строительства за период с июня 2024 года по июнь 2025-го и пришли к неутешительным выводам. В 11 городах-миллионниках доля распроданного жилья упала ниже 70%. Это значит, что треть новостроек по-прежнему стоит без хозяев.

Список таких городов:

• Волгоград

• Пермь

• Тюмень

• Самара

• Новосибирск

• Челябинск

• Омск

• Воронеж

• Уфа

• Красноярск

• Краснодар

При этом лидерами по благополучному балансу между стройкой и продажами остаются Москва и Санкт-Петербург. В столице уровень реализации составляет 95%, в Северной столице — 92%. А вот в Нижнем Новгороде, Казани, Екатеринбурге и Ростове-на-Дону ситуация ухудшилась, но пока не перешла в "красную зону".

Что пошло не так

Проблема не в избытке квадратных метров, а в резком падении спроса. Пока действовала льготная ипотека, спрос "съедал" почти всё, что появлялось на рынке. Об этом рассказал управляющий партнёр и генеральный директор "Intermark Городская Недвижимость" Дмитрий Халин.

"С момента существования льготной ипотеки, то есть с 2020 года, спрос на жилье был настолько велик, что поглощал любые объемы предложения, которые выводились девелоперами на рынок и попадали по площади жилья и его цене под эти программы. Поэтому сейчас большие остатки, прежде всего, вызваны тем, что многие региональные девелоперы рассчитывали исключительно на тот спрос, который обеспечивала льготная ипотека", — пояснил эксперт.

В итоге стройка шла с опорой на старые темпы продаж, а когда ключевые условия изменились, девелоперы остались с готовыми, но никому не нужными квартирами.

Почему это опасно

На первый взгляд — ничего страшного: жилье построено, подождёт. Но в реальности это может стать угрозой финансовой устойчивости целых компаний. Когда значительная часть квартир остаётся нераспроданной, девелоперу может банально не хватить средств, чтобы рассчитаться с банком по проектному финансированию. А это уже шаг к банкротству.

По словам Дмитрия Халина, после завершения строительства может остаться существенный долг перед банками — особенно если проекты были рассчитаны на быструю реализацию.

Ставка на Москву и Питер

Интересно, что в столицах льготная ипотека тоже действовала, но структура спроса здесь изначально была более устойчивой. Москва и Санкт-Петербург меньше зависят от госпрограмм, а доля сделок с использованием собственных средств или альтернативных схем кредитования — выше. Это позволяет рынку быстрее адаптироваться к изменениям.

Что будет дальше

Если спрос не восстановится, рынок может столкнуться с переизбытком предложения и ценовым давлением — особенно в регионах. Вряд ли это приведёт к обвалу цен, но заставит застройщиков переосмыслить стратегию: делать ставку на менее дорогие квартиры, гибкую планировку, скидки и рассрочки.

Также возможно возвращение отдельных механизмов господдержки — пусть и в ограниченном виде — чтобы подстегнуть замерший интерес покупателей. Например, уже обсуждаются точечные субсидии для молодых семей и расширение региональных программ.