Куда катится рынок жилья? Почему крупные города России оказались в зоне риска

Ситуация на рынке недвижимости в России после отмены льготной ипотеки выглядит тревожно. Не так давно строительные компании продолжали наращивать объемы жилья, рассчитывая на высокий спрос. Однако в 2024 году ситуация кардинально изменилась, и теперь несколько крупных российских городов оказались в зоне риска из-за нераспроданных квартир.

Что произошло?

С июня 2024 года по июнь 2025 года объемы ипотечного кредитования на первичном рынке жилья снизились почти в три раза — с 475 миллиардов рублей до 167 миллиардов. В результате этого начался спад в спросе на новое жилье, который в совокупности с увеличением объемов строительства привел к росту числа нераспроданных квартир.

Особенно остро ситуация затронула такие города, как Волгоград, Тюмень, Самара, Новосибирск, Челябинск, Омск, Воронеж, Уфа, Красноярск и Краснодар, где соотношение распроданности жилья к строительной готовности оказалось ниже 70%. Это означает, что почти треть всех построенных квартир остаются пустыми.

Почему это так важно?

Такое положение вещей вызывает серьезные опасения у девелоперов, ведь непроданное жилье напрямую связано с финансовыми проблемами. Если стройка продолжается, а спрос на жилье падает, девелоперы рискуют не только не покрыть свои затраты, но и попасть в финансовую яму, что может привести к банкротству компаний. Тем более что на фоне снижения объемов ипотечного кредитования у потенциальных покупателей нет возможности приобрести недвижимость.

Тем временем, в Москве и Санкт-Петербурге ситуация выглядит лучше. В Москве показатель распроданности жилья вырос на 1% за год, составив 95%, а в Петербурге этот показатель увеличился на 3%, достигнув 92%. Однако в других миллионниках России наблюдается значительное снижение данного параметра. В Екатеринбурге спрос на жилье снизился на 25%, в Ростове-на-Дону — на 28%, в Казани — на 22%. А вот в Нижнем Новгороде ситуация оказалась хуже всего: здесь распроданность жилья упала на 36%.

Что думают эксперты?

По словам Михаила Гольдберга, руководителя аналитического центра "Дом.РФ", ситуация на рынке недвижимости в некоторых регионах действительно тревожит. Он отметил, что распроданность жилья в России в среднем составляет около 55% от общего объема введенного жилья. Однако в некоторых крупных городах этот показатель не дотягивает и до 20%.

"Я надеюсь, что такой вероятности нет. Иначе банкам будет нечем покрывать убытки, и выдачи ипотеки в известной степени остановятся", — предупреждает эксперт. Это важное замечание, ведь для ипотечных кредиторов отсутствие компенсаций по льготным кредитам может обернуться серьезными проблемами. В текущих условиях банки готовы оформлять ипотеку, даже если она не приносит прибыли, но без компенсации они могут перестать предоставлять такие кредиты вообще.

Каковы перспективы кризиса на рынке жилья?

По мнению специалистов, кризис на рынке жилья в России возможен, но не обязательно неизбежен. Прогнозы по рынку недвижимости остаются противоречивыми: с одной стороны, по всей стране наблюдается рост объемов строительства, с другой — падение спроса на жилье. В результате этого девелоперы сталкиваются с нехваткой покупателей, а строительные компании — с угрозой финансового краха.

Проблема с нераспроданными квадратными метрами особенно остро встает в тех городах, где ипотечное кредитование становится менее доступным, а покупательская способность населения падает. Также стоит учитывать, что в последние годы в некоторых городах растут цены на жилье, что делает его еще менее доступным для большинства россиян.

Нужен ли новый подход к регулированию рынка жилья?

Очевидно, что в нынешней ситуации необходимо менять подход к регулированию рынка недвижимости. По мнению экспертов, одно из возможных решений — это возвращение государственной программы льготной ипотеки или введение других мер поддержки для стимулирования спроса на жилье. В противном случае девелоперы могут столкнуться с нехваткой финансовых средств и уменьшением объемов строительства, что, в свою очередь, повлечет за собой ухудшение ситуации на рынке.

Рынок жилья — это не только экономический индикатор, но и важный элемент социальной стабильности. Без доступного жилья трудно говорить о здоровой экономике. Однако чтобы избежать кризиса в этой сфере, нужно своевременно реагировать на изменения и не допустить дальнейшего падения спроса.