Ипотечная лотерея: шанс одобрения падает, отказы бьют рекорды

Получить ипотеку в России становится всё сложнее: банки ужесточили подходы к оценке заёмщиков и теперь отклоняют больше половины заявок. По данным KP. RU, отказ получают 61% тех, кто пытается оформить жилищный кредит. Это заметное изменение, поскольку традиционно ипотека считалась более доступной формой кредитования из-за залога в виде недвижимости. Сегодня же даже наличие стабильного дохода не гарантирует одобрения, а просителям приходится детально разбираться в причинах отказов и работать над кредитной историей. Разбираем, почему банки стали строже, и что можно сделать, если ипотеку не одобрили.

Почему банки стали чаще отказывать

Ипотечный рынок всё ещё активен, но требования кредиторов ужесточились из-за роста долговой нагрузки населения и изменения финансовых условий. Экономический обозреватель KP. RU Евгений Беляков отмечает, что банки стали осторожнее — особенно в отношении клиентов с высокими рисками. При этом обстоятельства могут быть неочевидны: даже хороший доход не всегда компенсирует низкий кредитный рейтинг или проблемы с текущими обязательствами.

"Гражданам с высокой долговой нагрузкой (более 50%) и низким значением персонального кредитного рейтинга кредиты стали выдавать значительно реже… доля одобрений в 2025 году сократилась на 40 — 50%", — объяснил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков.

Чаще всего отказы получают заёмщики с кредитным рейтингом ниже 250 пунктов — это категория, которую банки считают наиболее рискованной. Но даже за пределами этой группы количество отказов растёт.

Как понять, почему вам отказали

Банки редко объясняют причину отказа сразу. Но любой отказ фиксируется в кредитной истории — это обязательная практика, и такую запись можно увидеть спустя несколько дней. Получив отчёт из бюро кредитных историй, заёмщик может определить, в чём именно проблема: слишком высокая долговая нагрузка, просрочки, низкий рейтинг, противоречивые данные в анкете или недостаточность подтверждённого дохода.

"В первом случае следует работать над улучшением кредитной истории… Во втором случае можно обратиться в другой банк", — посоветовал исходить из двух сценариев Волков.

Иными словами, если проблема в кредитной истории — нужно её улучшать; если же история в норме, но банк отказал — стоит искать альтернативные предложения.

Сравнение: основные причины отказа в ипотеке

Как повысить шансы на одобрение: пошаговая стратегия

1. Получить кредитную историю и проверить ошибки

Иногда отказ связан с неверными данными — дубликатами просрочек, ошибочными сведениями или неактуальными договорами. Любые неточности можно оспорить.

2. Снизить долговую нагрузку

Рекомендуется закрыть мелкие кредиты или оформить реструктуризацию. Уровень ПДН (показатель долговой нагрузки) должен быть ниже 40-45%.

3. Улучшить кредитный рейтинг

Для этого подходят небольшие покупки в кредит с аккуратным погашением. Это работает как "тренировка" для рейтинга и повышает доверие банков.

4. Подготовить документы заранее

Справки 2-НДФЛ, декларации, подтверждение доходов, выписки по счетам — всё это важно для оценки платежеспособности.

5. Сравнить предложения банков

Отказ в одном банке не означает отказ везде. У разных организаций — разные модели скоринга.

6. Рассмотреть созаёмщика

Супруг, брат, родитель или взрослый ребёнок могут заметно повысить шансы на одобрение.

7. Попробовать господдержку

Некоторые программы — семейная ипотека, ИТ-ипотека, дальневосточная — дают повышенный шанс одобрения и льготную ставку.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: подавать одновременно множество заявок.
  Последствие: банки видят высокий риск и отказывают.
  Альтернатива: выбирать 2-3 банка с подходящими условиями.
• Ошибка: скрывать кредиты или доходы.
  Последствие: скоринговая модель "завернёт" заявку.
  Альтернатива: предоставлять корректную информацию.
• Ошибка: игнорировать кредитный рейтинг.
  Последствие: годами сохраняется низкая вероятность одобрения.
  Альтернатива: улучшать рейтинг заранее.

А что если банк отказал повторно?

Повторный отказ — не приговор. Стоит рассмотреть альтернативы:

• оформление ипотеки на созаёмщика;
• кредит под залог имеющегося жилья;
• ипотеку с большим первоначальным взносом;
• региональные субсидии;
• семейные программы.

Иногда банки готовы пересмотреть заявку спустя 2-4 месяца после улучшения кредитной истории. Важно не действовать хаотично — отказ сам по себе не ухудшает рейтинг, но серия заявок подряд может изменить оценку риска.

Плюсы и минусы ужесточения условий по ипотеке

FAQ

Если мне отказали в ипотеке, это ухудшит мой кредитный рейтинг?
Нет, сам отказ не влияет на рейтинг. Влияют только действия: просрочки, долги, частые заявки.

Через сколько можно подать повторную заявку?
Обычно через 1-2 месяца — или после улучшения кредитных показателей.

Можно ли получить ипотеку с низким рейтингом?
Да, но шансы малы. Потребуется созаёмщик или большой первоначальный взнос.

Мифы и правда (ClaimReview)

Миф: если один банк отказал, другие тоже откажут.
Правда: кредитные политики банков отличаются — у некоторых вероятность выше.

Миф: ипотека всегда доступнее потребкредита.
Правда: в 2025 году многие банки ужесточили и ипотечные требования.

Миф: отказ по ипотеке портит кредитную историю.
Правда: запись об отказе есть, но на рейтинг она не влияет.

Три интересных факта

1. В 2025 году банки стали реже одобрять заявки даже с высокими доходами — решающим фактором стал рейтинг.

2. 61% отказов — один из самых высоких показателей за последние пять лет.

3. Кредитный рейтинг ниже 250 пунктов почти гарантирует отказ.

Система оценки заёмщиков начала активно развиваться в 2010-х, когда банки внедрили скоринговые модели. В 2020–2022 годах рост ипотечных программ стимулировал доступность жилья, но после повышения ставок и роста долговой нагрузки кредиторы ужесточили требования. К 2025 году персональный кредитный рейтинг стал решающим показателем, а доля отказов достигла рекордных значений — рынок сместился в сторону более осторожной политики банков.