Высокие ставки, дорогие квартиры и странные схемы: как россияне всё ещё берут ипотеку

Ипотечный рынок вошёл в 2026 год с противоречивым багажом. После резкого спада кредитной активности в 2025-м именно ипотека оказалась самым устойчивым сегментом розницы. Но за внешней стабильностью скрывается сложный баланс между господдержкой, высокими ставками и ожиданиями покупателей. Об этом сообщает Frank Media.

Как ипотека пережила 2025 год

Прошлый год стал тяжёлым для всего розничного кредитования: объёмы потребкредитов, автокредитов и ипотеки к концу года снизились на десятки процентов. На этом фоне ипотека выглядела относительно устойчиво. По оценкам FTPartners, рынок сократился примерно на 1 трлн рублей, что соответствовало снижению на 21% — минимальному среди крупных сегментов.

"Ипотека стала наименее пострадавшим, даже стабильным сегментом розничного кредитного рынка в 2025 год", — отмечает партнер FTPartners Дмитрий Тарасов.

Сохранить объёмы помогла переориентация на госпрограммы. После закрытия массовой льготной ипотеки ключевую роль заняли льготные ипотечные программы для семей с детьми и другие адресные меры поддержки. К концу 2025 года на них приходилось около 77% всех выдач.

Рассрочка и новые схемы

В первой половине года значительную долю спроса перехватила рассрочка от застройщиков. По данным Дом. рф, в отдельные месяцы до 40% сделок приходилось именно на этот инструмент, а общий объём превысил 1,5 трлн рублей. Однако ЦБ неоднократно предупреждал о рисках, связанных с рассрочкой, и указывал на необходимость учитывать такие обязательства в кредитной истории.

К лету интерес к рассрочке стал снижаться. Девелоперы столкнулись с первыми неплатежами, а банки — с дополнительными рисками при проектном финансировании. В результате доля рассрочки в массовом сегменте к августу сократилась до однозначных значений.

Параллельно на рынке появились нестандартные схемы, включая так называемую донорскую ипотеку, когда льготой пользуется формальный заёмщик. Этот формат стал отражением попыток участников рынка сохранить доступ к кредитам в условиях жёстких требований и высокой стоимости заёмных средств.

Хрупкое восстановление и ожидания 2026 года

Оживление рынка наметилось лишь в конце 2025 года и, по словам аналитиков, остаётся крайне осторожным. Его во многом поддержали ускоренные выдачи по "Семейной ипотеке", хотя для банков маржа по этим программам была снижена.

Дополнительным сдерживающим фактором стал рост цен на жильё. За 11 месяцев 2025 года новостройки подорожали более чем на 8%, тогда как возможности домохозяйств накапливать первоначальный взнос ухудшились. На этом фоне банки фиксировали рост долговой нагрузки и постепенное увеличение доли проблемных ипотечных кредитов.

Прогнозы на 2026 год разнятся. Минфин ожидает сохранения рынка на уровне около 4 трлн рублей, делая ставку на рост рыночных программ по мере смягчения денежно-кредитной политики. При этом отдельные участники рынка допускают, что ипотечные ставки снизятся на несколько пунктов по мере снижения ключевой ставки.

"Основное оживление на рынке жилья можно будет наблюдать во второй половине 2026 года", — считает руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников.

По оценкам Банка России, ключевая ставка в 2026 году может находиться в диапазоне 13-15%, что будет удерживать ипотечные ставки на уровне около 15%. Часть экспертов полагает, что по-настоящему массовый спрос на рыночную ипотеку вернётся лишь при ставках 10-12%, что выходит за рамки ближайшего года.

Рынок ипотеки входит в 2026-й без резких ожиданий, но и без ощущения тупика. Его траектория будет зависеть от темпов снижения ставок, параметров господдержки и готовности банков брать на себя долгосрочные риски. Потенциал для роста сохраняется, однако путь к нему, по мнению экспертов, останется постепенным и осторожным.