Рынок жилья снова оживает: кто успеет купить до скачка цен

В ближайшие годы вторичный рынок жилья в России может стать одной из самых устойчивых сфер экономики. После периода неопределённости и скачков ставок аналитики ожидают уверенный рост цен и стабилизацию спроса. По оценке экспертов, уже к 2026 году квартиры на "вторичке" подорожают на 10-12% по сравнению с текущим уровнем.

"Рост цен на вторичные квартиры в России в 2026 году будет на уровне чуть выше текущих значений инфляции (то есть на 10-12%)", — заявил руководитель "Циан. Аналитики" Алексей Попов.

По словам специалиста, соотношение стоимости готового жилья между регионами в целом сохранится. Это значит, что Москва и Санкт-Петербург останутся лидерами по цене, но рост коснётся и городов-миллионников — Казани, Екатеринбурга, Новосибирска.

Почему цены снова пойдут вверх

Главным фактором подорожания станет снижение ключевой ставки. Это создаст комфортные условия для возобновления ипотечного кредитования по рыночным ставкам. По прогнозу экспертов, именно со второй половины 2026 года активность покупателей заметно возрастёт, а спрос на вторичное жильё может вырасти на 15% по сравнению с предыдущим годом.

Спрос подтолкнёт и те продавцы, которые в 2024-м предпочли не продавать квартиры, а сдавать их в аренду. Возврат таких объектов на рынок позволит избежать дефицита предложений и сдержит слишком резкий рост цен.

Что показывают цифры сегодня

По данным портала "Мир квартир", в третьем квартале текущего года стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла в 53 российских городах. Среднее подорожание составило 1,5%, а цена одного квадрата — 122,4 тысячи рублей. Это сигнал того, что активность покупателей уже начала восстанавливаться после замедления 2024 года.

Сравнение: вторичка против новостроек

Для многих россиян "вторичка" остаётся более предсказуемым вариантом: квартира уже готова, инфраструктура сложилась, а юридические риски легко проверяются.

Как выгодно купить вторичку: пошаговые советы

1. Изучите рынок. Сравните цены на аналогичные квартиры по районам, используя площадки вроде "Циан" или "Домклик".

2. Проверьте юридическую чистоту. Обратите внимание на историю собственников, наличие обременений и прописанных жильцов.

3. Оцените техническое состояние. При осмотре привлеките независимого специалиста — услуги техэксперта стоят от 5 до 10 тысяч рублей, но помогают избежать крупных трат на ремонт.

4. Выберите ипотеку с гибкими условиями. Банки постепенно снижают ставки — выгодно фиксировать их на старте.

5. Торг возможен. По статистике, продавцы готовы уступить 3-7% от заявленной цены при быстрой сделке.

Ошибки покупателей и как их избежать

• Ошибка: брать ипотеку с плавающей ставкой без расчёта возможных изменений.
  Последствие: рост ежемесячного платежа и риск невыплат.
  Альтернатива: выбрать фиксированную ставку или рефинансировать позже.

• Ошибка: игнорировать расходы на оформление.
  Последствие: внезапные траты на госпошлины, оценку и нотариуса.
  Альтернатива: заранее составить смету и заложить 1-2% от стоимости квартиры.

• Ошибка: экономить на юристе.
  Последствие: возможные проблемы с документами и собственниками.
  Альтернатива: обратиться к агентству или профильному юристу.

А что если рынок снова замрёт?

Некоторые аналитики допускают, что при сохранении высокой инфляции и медленном снижении ставок рынок может войти в фазу "вялого роста". В этом случае подорожание будет ближе к 6-8%. Но большинство экспертов уверены, что в 2026 году ключевая ставка снизится до комфортных 9-9,5%, что обеспечит стабильность.

Даже при умеренном росте, покупка жилья останется одним из самых надёжных способов вложений, особенно на фоне нестабильности валютных рынков.

Плюсы и минусы вторички

Мифы и правда

• Миф: вторичка дешевле, потому что жильё старое.
  Правда: многие квартиры в домах 2000-х годов подорожали и стоят почти как новостройки, особенно в районах с метро.

• Миф: ипотеку дают только на новостройки.
  Правда: большинство банков активно кредитуют и вторичный рынок, особенно при снижении ключевой ставки.

• Миф: на вторичке невозможно заработать.
  Правда: инвесторы часто покупают квартиры с ремонтом под сдачу и получают 6-8% годовых дохода.

Интересные факты

1. Самые дорогие вторичные квартиры России находятся в Москве: средняя цена — около 400 тысяч рублей за квадрат.

2. В Тюмени и Краснодаре темпы роста цен обгоняют даже столичные показатели — около 2% в квартал.

3. На рынке активно растёт доля семейных покупателей — почти 60% сделок совершается парами с детьми.

Исторический контекст

Рынок вторичного жилья в России традиционно реагирует на экономические колебания с запозданием. После кризиса 2014 года цены восстанавливались почти три года, а после пандемии — всего за полтора. Это говорит о том, что сегодня рынок стал более гибким и адаптивным.

Благодаря снижению ипотечных ставок, развитию онлайн-сервисов и росту прозрачности сделок, вторичное жильё становится привлекательным не только для семей, но и для инвесторов.