Ипотека стала роскошью: сколько теперь нужно зарабатывать, чтобы позволить себе обычную квартиру

Эксперты уверяют: в 2025 году взять ипотеку стало заметно сложнее. При нынешних ставках и ценах на жильё доход семьи должен быть почти вдвое выше среднего по стране. Однако даже в этих условиях существуют способы повысить шансы на одобрение кредита и сделать ежемесячный платёж посильным.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы получить ипотеку

По данным аналитического центра Дом. РФ, в августе 2025 года средний размер кредита на покупку квартиры в новостройке составил 5,7 млн рублей, на вторичном рынке — около 3,7 млн. При максимальном сроке ипотеки в 30 лет и средней ставке по данным Банки. ру около 20% годовых, ежемесячный платёж достигает 95,3 тысячи рублей за "первичку" и 68,2 тысячи — за "вторичку".

"При текущих требованиях банков к показателю долговой нагрузки (не более 50% от уровня дохода, оптимально — не более 30%), примерный уровень ежемесячного дохода потенциального заемщика либо семьи должен составлять не менее 191 тысячи рублей для первички и не менее 136 тысяч рублей для вторички. Конечно, если у заемщика нет других кредитных обязательств", — отметила руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса Банки. ру Инна Солдатенкова.

Сумма выглядит внушительно: для сравнения, по данным Росстата, средняя зарплата в России летом 2025 года составляла около 78 тысяч рублей. Это значит, что даже для квартиры на "вторичке" одному человеку с обычным доходом ипотека становится почти недосягаемой без созаемщика.

Как менялись платежи за три года

Рост ставок за последние годы сделал ипотеку почти вдвое дороже. Если в 2023 году платёж за новостройку при ставке 11,8% составлял 57,8 тысячи рублей, то в 2024-м уже 91 тысячу при ставке 19,1%, а в 2025-м — 95,3 тысячи при 20%.
На вторичном рынке динамика похожа: с 43,3 тысячи рублей при ставке 13,8% до 68,2 тысячи при 22,1%.

Падение доступности ипотечного кредита наблюдается по всей стране — от крупных городов до регионов. И хотя льготные программы помогают сгладить эффект, они не могут охватить всех желающих.

Сравнение ипотечных вариантов

Как уменьшить ежемесячный платёж: советы шаг за шагом

1. Повысить первый взнос. Чем выше первоначальный платёж, тем меньше сумма кредита и меньше риск для банка. В среднем без льгот он составляет 28-29%, а по семейной ипотеке — около 22%.

2. Привлечь созаемщика. Банк рассматривает совокупный доход всех участников. Это особенно полезно, если у партнёра стабильная работа и низкая долговая нагрузка.

3. Выбрать льготную программу. Государственные субсидии (семейная, IT, дальневосточная ипотека) могут снизить ставку до 6-8% годовых.

4. Проверить кредитную историю. Даже небольшая просрочка может снизить шансы на одобрение. Лучше заранее запросить отчёт в бюро кредитных историй и при необходимости исправить ошибки.

5. Использовать финансовые платформы. Онлайн-сервисы, вроде Банки. ру или Домклик, позволяют подобрать оптимальное предложение, сравнить условия и отправить заявку сразу в несколько банков.

6. Увеличить срок кредита. При тех же суммах это снизит платёж, но общая переплата возрастёт.

"Если первоначально запрашиваемая сумма по ипотеке кажется завышенной, стоит подумать о выборе более доступной недвижимости", — пояснила Солдатенкова.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

1. Ошибка: брать кредит на пределе дохода.
   Последствие: даже незначительное повышение расходов или потеря работы приведут к просрочке.
   Альтернатива: рассчитать ипотеку исходя из 30-35% от дохода, а не 50%.

2. Ошибка: оформлять кредит без подушки безопасности.
   Последствие: при непредвиденных тратах придётся брать новые займы.
   Альтернатива: иметь резерв минимум на три месяца платежей.

3. Ошибка: не учитывать страховку.
   Последствие: при болезни или потере работы платить будет нечем.
   Альтернатива: выбрать полис с защитой от потери дохода — например, в "Сберстраховании" или "АльфаСтраховании".

4. Ошибка: выбирать жильё "на вырост".
   Последствие: завышенная сумма кредита, трудности с одобрением.
   Альтернатива: купить меньшее жильё сейчас, а через несколько лет улучшить условия с помощью программы "трейд-ин недвижимости".

А что если ипотека не по карману?

Если доход семьи не дотягивает до нужного уровня, есть несколько вариантов. Можно начать с накоплений через вклад или ИИС, использовать материнский капитал или сертификат молодёжной ипотеки. Некоторые регионы, например, Татарстан и Приморье, предлагают дополнительные субсидии для молодых семей и специалистов.

Тем, кто не готов к долгосрочным обязательствам, подойдёт аренда с правом выкупа. Такие программы уже действуют в Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске.

Плюсы и минусы разных ипотечных программ

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Как выбрать срок кредита?
Оптимально — 20-25 лет. Больше срок снижает платёж, но увеличивает переплату почти вдвое.

Что влияет на одобрение ипотеки?
Ключевые факторы: стабильный доход, низкая долговая нагрузка, хорошая кредитная история, наличие официальной работы и достаточный первоначальный взнос.

Что лучше: "вторичка" или новостройка?
Новостройка дороже, но по ней проще получить льготную ставку. Вторичка — быстрее оформляется, но ставка выше.

Сколько нужно накопить на первый взнос?
Минимум 20%, но лучше 30%. Это не только снизит сумму кредита, но и повысит шансы на одобрение.

Можно ли взять ипотеку без созаемщика?
Да, если ваш доход соответствует требованиям банка. Но участие второго заёмщика увеличивает шансы почти вдвое.

Мифы и правда

Миф: чем дольше срок ипотеки, тем выгоднее.
Правда: платёж меньше, но переплата возрастает — при 30 годах она может быть выше суммы кредита.

Миф: выгоднее брать ипотеку без страховки.
Правда: без страхового полиса ставка вырастет на 1-2%, что в итоге дороже.

Миф: льготная ипотека доступна всем.
Правда: программы имеют строгие критерии — возраст, наличие детей, регион, тип жилья.

3 интересных факта

1. В 2025 году около 70% всех сделок с жильём совершается с использованием ипотеки.

2. Самые высокие ипотечные ставки сейчас фиксируются в сегменте вторичного жилья — свыше 22%.

3. По оценкам Банка России, доля льготных программ в общем объёме ипотечных кредитов превышает 45%.

Исторический контекст

Ипотека в России в современном виде появилась в начале 2000-х, когда средняя ставка составляла 17-20% годовых. В 2010-х она опускалась до 9%, что сделало кредиты массовыми. С 2022 года ставки вновь резко выросли, а вместе с ними и ежемесячные платежи, из-за чего многие россияне временно отказались от покупки жилья. Однако рынок адаптируется, появляются новые цифровые платформы и формы господдержки.