Инвестиции под первый взнос: красивый миф или билет в долговую яму

Все чаще на рынке недвижимости появляются необычные схемы привлечения денег на покупку жилья. Одна из них связана с поиском частных инвесторов, которые помогают заемщикам внести первоначальный взнос по ипотеке. На первый взгляд это кажется удобным решением, но специалисты предупреждают — риски здесь значительно перевешивают потенциальную выгоду.

Как работает схема

Люди, оформившие льготную ипотеку, нередко не имеют нужной суммы для первого взноса. В этом случае они ищут инвесторов, готовых занять им деньги под обещание будущей прибыли. Иногда речь идет о проценте от аренды или перепродажи квартиры, иногда о фиксированном доходе.

Однако такая конструкция не имеет надежных юридических оснований. По сути, это обыкновенный заем между физическими лицами. Но квартира, купленная в ипотеку, уже находится в залоге у банка и не может быть использована как обеспечение для инвестора. Возникают сложности и с документальным оформлением его прав. Особенно это актуально при семейной ипотеке, где сторонний займодатель вообще не имеет возможности претендовать на жилье.

Почему инвестор рискует

Даже при значительных вложениях доходность оказывается крайне скромной. Допустим, инвестор предоставляет 2 миллиона рублей. Квартира через год-два сдается за 60 тысяч рублей в месяц. В итоге прибыль едва достигает 10% годовых. При этом деньги все это время "заморожены" и могли бы приносить больший доход в других инструментах.

Дополнительные вопросы вызывает распределение расходов: кто должен платить за ремонт, покупку мебели или обслуживание кредита. Эти моменты чаще всего остаются без четких договоренностей, что грозит конфликтами.

Возможный компромисс

Финансовый эксперт Алексей Кричевский отмечает, что единственным рабочим вариантом может быть постепенный возврат средств инвестору в течение ограниченного периода.

"Наиболее адекватным вариантом здесь видится только постепенный расчет "заемщика” с "инвестором”. К примеру, если бенефициар получил 2 миллиона рублей, то он будет возвращать по 100 тысяч в течение 30 месяцев — да, это на 50% больше, но это деньги на 2,5 года, и для такого вида взаимоотношений это нормально. Разумеется, это нужно оформлять юридически и платить налог с дохода", — сказал финансовый эксперт Алексей Кричевский.

Но даже при таком подходе схема остается рискованной и малодоходной. Фактически инвестор соглашается на заем без реальных гарантий возврата.

Итог

Совместная покупка жилья с помощью "частных инвесторов" может показаться привлекательным способом решить проблему первоначального взноса. Однако на практике подобные сделки почти всегда связаны с высокими рисками, низкой доходностью и юридической неопределенностью. Эксперты рекомендуют искать более надежные источники финансирования, чем сомнительные займы.