Семейная ипотека превращается в ловушку: половина регионов не тянет даже льготные кредиты

Семейная ипотека, задуманная как способ облегчить покупку жилья для молодых родителей, сегодня остается труднодоступной для огромного числа россиян. Эксперты подсчитали: почти в половине регионов страны средняя семья не способна безболезненно тянуть кредит даже по льготной ставке. Главная причина — разрыв между доходами и ценами на квадратный метр.

Где ипотека становится неподъемной

Согласно исследованию центра "Аналитика. Бизнес. Право", семьи со средним доходом в 41 регионе России фактически не могут позволить себе приобрести квартиру площадью 50 кв. м. К таковым относятся Крым, Краснодарский край, Калининградская область и целый ряд других территорий. Здесь рост цен на недвижимость за последние годы оказался значительно выше динамики зарплат.

Особенно тяжело обстоят дела на юге страны. Краснодарский край, Севастополь и Крым остаются привлекательными для переезда, что подогревает цены за счет покупателей из других регионов. В результате жилье дорожает быстрее, чем растут доходы местных жителей.

"Действующие ограничения, 6 млн рублей для большинства регионов, также создают сложности из-за высокой стоимости жилья", — отметила директор исследовательского центра Венера Шайдуллина.

Для примера: средняя стоимость квартиры в 50 кв. м в Краснодарском крае достигает 9,6 млн рублей, что существенно превышает лимит кредита. Это вынуждает заемщиков собирать огромный первоначальный взнос или вовсе отказываться от покупки.

Почему доступность разная

Эксперты разделили регионы по уровню доступности ипотеки. В одних субъектах семьи могут справиться с выплатами благодаря высоким зарплатам, в других — платежи становятся пограничными, составляя более трети бюджета. Есть и те, где кредит практически недоступен без сторонней финансовой поддержки.

Наиболее благоприятная ситуация складывается в северных и дальневосточных регионах. Чукотка, ЯНАО, ХМАО и Магаданская область — примеры территорий, где зарплаты высоки, а цены на жилье не столь "разогреты". Сюда же относятся Иркутская область, Забайкалье и Якутия, где наблюдается баланс между доходами и стоимостью квадратного метра. В свою очередь, Москва и Санкт-Петербург хоть и отличаются более высокими доходами, но уровень цен там настолько велик, что ипотека часто становится неподъемной даже для семей со стабильными заработками.

"Однако даже в столицах доступность ограничена: стоимость жилья в Москве и Петербурге значительно превышает среднероссийские показатели", — добавил ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев.

Как изменилась ситуация за последние годы

За последние пять лет новостройки по стране подорожали минимум в два раза. При этом реальные доходы населения выросли куда скромнее. Это привело к тому, что даже при господдержке многие семьи не могут накопить на первоначальный взнос и тянуть ежемесячные платежи. В среднем по стране квартира в 50 кв. м стоит 9-10 млн рублей, а ежемесячный платеж по льготной ипотеке на 20 лет с первоначальным взносом в 20% составляет около 50-55 тыс. рублей. Для многих регионов это половина зарплаты одного работающего члена семьи.

Почему банки стали чаще отказывать

Даже тем, кто решается подать заявку, нередко приходит отказ. Банки ужесточили внутренние правила: выросли требования к кредитной истории, официальным доходам и первоначальному взносу. Высокая доля "серых" зарплат в некоторых регионах также снижает шансы на одобрение.

По словам аналитиков, банки особенно внимательно отслеживают долговую нагрузку. Если семья уже выплачивает кредиты или аренду, вероятность отказа резко возрастает.

Что может изменить ситуацию

По мнению экспертов, решением может стать корректировка параметров программы с учетом особенностей регионов. В южных курортных зонах и в экономически развитых регионах с высокой стоимостью квадратного метра логично было бы увеличить лимиты кредитов. В то же время для регионов с низкими доходами стоит предусмотреть дополнительные субсидии.

"Чтобы исправить ситуацию, нужен точечный, дифференцированный подход", — отметил управляющий партнер IDI-Project Дмитрий Владимиров.

Возможные меры включают продление срока кредитования до 25-30 лет, снижение минимального первоначального взноса, расширение списка документов для подтверждения дохода и введение гибких критериев долговой нагрузки для семей с детьми. Кроме того, обсуждается идея выделения специального жилья, доступного исключительно через семейную ипотеку, что позволит снизить цены и одновременно поддержать строительную отрасль.

Эксперты не исключают, что без серьезных изменений в программе дисбаланс между регионами будет только расти, а льготная ипотека останется привилегией для ограниченного круга семей.