Доход без хлопот: почему россияне вкладываются в сервисные апартаменты

Сервисные апартаменты в России стремительно становятся не просто модным форматом жилья, а целой инвестиционной стратегией с акцентом на пассивный доход. Такой способ вложений сочетает в себе черты гостиничного бизнеса и жилой недвижимости — и, как утверждают эксперты, может принести до 30% годовых.

Спрос на этот формат подстегнули сразу несколько факторов: неопределенность на глобальных рынках, нестабильность валют и рост внутреннего туризма. Кроме того, привлекает возможность вложиться в апарт-отель и получать доход без необходимости управлять объектом самостоятельно — этим занимается гостиничный оператор. Но есть нюансы, которые стоит учитывать.

В чём суть: формат, подходящий и для отдыха, и для сдачи

Сервисные апартаменты — это квартиры с полным гостиничным обслуживанием. Внутри — привычный жилой комфорт: кухня, техника, мебель, ремонт. Снаружи — инфраструктура, как в отеле: ресепшен, уборка, охрана, фитнес, СПА и даже переговорные комнаты. Управлением занимается профессиональный оператор, который полностью берет на себя заселение, обслуживание, работу с клиентами и ведение отчётности.

"Это отличный способ получить пассивный доход: ты инвестируешь, а всем остальным занимаются специалисты", — поясняет основатель Kronung Group Филипп Шраге.

Для гостей апартаменты удобны тем, что в них можно жить как дома, но пользоваться сервисом, как в хорошем отеле.

Где строят и сколько стоит

Рынок сервисных апартаментов активно развивается. По данным на 2023 год, в России построили более 900 тыс. кв. метров таких объектов. Южные регионы — Сочи, Анапа, Геленджик — заняли 35% рынка. На долю Москвы и Подмосковья пришлось 25%, Санкт-Петербурга — 15%. Остальное — Татарстан, Калининград, Башкортостан.

Цены сильно варьируются. В Сочи минимальная стоимость — от 12 миллионов рублей, а в других регионах — от 4 миллионов. По словам основателя D1 Capital Данилы Ладнюка, инвестиции в такие проекты становятся всё популярнее как среди профессионалов, так и у частных инвесторов, ищущих альтернативу вкладам.

Заработок без хлопот?

Экономика апартаментов строится на двух вещах: росте стоимости недвижимости и операционной прибыли от сдачи. Доход зависит от загрузки и средней ставки за сутки (ADR). Оператор вычитает из выручки 30-50% за свои услуги и выплачивает остаток собственнику.

В Baden Family, например, инвесторам предлагают 12-20% доходности в год плюс капитализация за счёт роста цен на этапе строительства. "Если входишь на раннем этапе, можно заработать и 20%, и больше", — говорит учредитель компании Евгений Кононов.

А вот в "Консалтинговой компании 2Б Диалог" расчёты чуть скромнее: в среднем доходность — до 11%, в премиальных объектах — 13-15%. Руководитель группы компаний "Развитие" Сергей Гончаров оценивает доход потенциальных владельцев до 30% годовых, но при благоприятных условиях.

А где подвох?

Несмотря на многообещающие цифры, сервисные апартаменты — это инвестиции в недвижимость, а значит, есть риски. Окупаемость зависит от региона, спроса на аренду, грамотности оператора и качества управления. Кроме того, законодательный статус таких объектов отличается от обычных квартир — они не всегда подходят для постоянной регистрации и могут облагаться более высоким налогом.

Среди подводных камней — возможные простои, неудачный оператор, нестабильный турпоток и конкуренция. Не стоит забывать: высокая доходность почти всегда сопряжена с повышенными рисками. Поэтому, прежде чем инвестировать, важно оценить не только потенциал дохода, но и все возможные издержки.