Долевое строительство: что я узнал, прежде чем переводить деньги застройщику

Квартира "на бумаге" может стоить заметно дешевле готового жилья, но вместе с ценой растут и риски. Чтобы покупка не превратилась в долгострой или потерю денег, важно понимать, как сегодня устроено долевое строительство, чем отличается схема со счетом эскроу от прямых расчетов с застройщиком и что делать, если что-то пойдет не так.

Что такое долевое строительство

Долевое строительство — это покупка квартиры на стадии проекта или строительства. Будущие собственники заранее оплачивают жилье и тем самым участвуют в финансировании стройки. Взамен они получают более низкую цену по сравнению с готовыми квартирами.

Сейчас основной и самый безопасный формат — договор долевого участия (ДДУ) со счетом эскроу. Деньги покупателя временно хранит банк, а застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию.

Как работает покупка квартиры через эскроу

Схема выглядит так:

1. Вы выбираете застройщика, дом и конкретную квартиру.
2. Уточняете, с каким банком работает застройщик, и проверяете, входит ли он в перечень уполномоченных банков (он публикуется Банком России).
3. Заключаете трехсторонний договор: вы, застройщик и банк.
4. Переводите полную стоимость квартиры на счет эскроу (собственными средствами или с помощью ипотеки).
5. Деньги "замораживаются" до окончания строительства.
6. После сдачи дома и передачи ключей хотя бы одному дольщику банк перечисляет средства застройщику.

Если стройка сорвется или сроки будут нарушены, вы вправе забрать всю сумму со счета эскроу.

Плюсы покупки через эскроу

Главные преимущества:

• риск потери денег сведен к минимуму — средства хранятся в банке;
• при банкротстве застройщика деньги возвращаются дольщику напрямую;
• если банк лишится лицензии, Агентство по страхованию вкладов переведет до 10 млн рублей на новый эскроу-счет;
• застройщику выгодно быстрее закончить стройку, чтобы не переплачивать проценты по кредиту.

Минусы схемы с эскроу

• квартиры могут стоить дороже — застройщик закладывает проценты по банковскому кредиту в цену;
• деньги перейдут застройщику даже в случае спора о качестве жилья, если дом введен в эксплуатацию;
• выбор застройщика все равно критически важен — лучше заранее посмотреть уже сданные дома и отзывы покупателей.

Можно ли купить квартиру без эскроу

Такие предложения встречаются редко, но все еще существуют. В этом случае:

1. Вы заключаете договор напрямую с застройщиком.
2. Переводите деньги на специальный счет в уполномоченном банке.
3. Банк контролирует, чтобы средства тратились только на строительство конкретного дома.

Важно: застройщик получает деньги сразу, а вы уже не сможете их вернуть, даже если сроки будут нарушены.

Плюсы и минусы покупки без эскроу

Плюс:

• цена квартиры может быть ниже — застройщик не платит проценты банку.

Минусы:

• меньше стимулов у застройщика завершить дом вовремя;
• при банкротстве компании возврат денег или достройка могут занять годы;
• процедура защиты прав дольщика сложнее, чем при эскроу.

Что будет, если застройщик обанкротится

Если квартира куплена через эскроу

Договор автоматически расторгается. Вы просто забираете деньги со счета эскроу в полном объеме.

Если договор заключен напрямую

Ваши интересы защищает Фонд развития территорий. Возможны два варианта:

• дом достраивает новый застройщик;
• дольщикам возвращают деньги.

Решение принимается общим собранием дольщиков. Но процесс почти всегда длительный.

Подробнее о механизме защиты можно прочитать в материале
Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

Ограничения по выплатам

При возврате денег через Фонд действует лимит:
средняя рыночная цена 1 кв. м x 120 кв. м на момент подписания ДДУ.

Если квартира была большой или элитной, вернуть всю вложенную сумму может не получиться.