Самозанятость режет вычеты, но не до конца: один источник дохода всё ещё позволяет забирать налог у государства обратно

Самозанятость кажется удобным режимом: минимум отчётности, всё в приложении, налог платится "по факту” поступлений. Но вместе с этим теряются и привычные бонусы наёмных сотрудников, в том числе право на налоговый вычет по ипотеке. Отсюда популярный вопрос: если вы стали самозанятым, можно ли всё-таки вернуть часть НДФЛ с процентов по жилищному кредиту — или дорога к вычету закрыта навсегда? Разберёмся по шагам, без юридического тумана.

Как самозанятые платят налоги и почему с вычетом сложнее

Самозанятые работают на режиме НПД — налога на профессиональный доход. Этот налог:

• заменяет НДФЛ по доходам от самозанятости;
• уплачивается через приложение ФНС, без работодателя и классной бухгалтерии;
• не даёт права на стандартные "НДФЛ-вычеты” с этих доходов.

Ключевой момент: именно НДФЛ является "топливом” для имущественного вычета по ипотеке. Нет НДФЛ — нечего возвращать из бюджета. Поэтому сам по себе статус самозанятого вычет не даёт. Но это не значит, что двери захлопнулись навсегда. В ряде ситуаций вы всё равно можете воспользоваться налоговой льготой.

Когда самозанятый может получить вычет по ипотеке

Формула простая: имущественный вычет по ипотеке возможен там, где есть уплаченный НДФЛ. У самозанятого он может появиться в двух типичных случаях.

1. Одновременная работа по найму

Если вы:

• оформлены по трудовому договору;
• с зарплаты работодатель удерживает 13% НДФЛ;
• параллельно работаете как самозанятый и платите НПД,
  то по зарплате вы — такой же плательщик подоходного налога, как и любой офисный сотрудник. Значит, вы вправе заявить имущественный вычет:
• на покупку жилья;
• на проценты по ипотеке;
• в пределах общих лимитов по НК РФ.

По сути, вы возвращаете НДФЛ именно с "белой” зарплаты, а не с дохода по самозанятости. НПД при этом останется к уплате в полном объёме — вычет его не уменьшит.

2. НДФЛ был раньше

Если до перехода на НПД вы:

• работали по найму и платили НДФЛ;
• или вели деятельность на общей системе как ИП и уплачивали НДФЛ со своих доходов,
  вы сохраняете право использовать имущественный вычет за годы, в которых налог был уплачен. Работает правило "последних трёх лет”: можно вернуть НДФЛ, уплаченный за этот период, если:
• в эти годы уже была куплена квартира/дом в ипотеку;
• либо кредит взяли позже, но объект всё равно подпадает под условия вычета.

Важно:

• НПД по самозанятости не "заменяет” собой старый НДФЛ — это два разных режима и два разных источника дохода;
• вычет не переносится на НПД и не уменьшает налог в приложении для самозанятых.

Таблица "Сравнение": наёмный сотрудник vs самозанятый с НДФЛ

Как самозанятому оформить вычет по ипотеке: пошагово

Шаг 1. Убедиться, что есть НДФЛ

• Проверьте, есть ли у вас действующий трудовой договор и удерживает ли работодатель НДФЛ.
• Если вы уже полностью ушли в самозанятость, посмотрите, были ли у вас "НДФЛ-годы” за последние три года: справки 2-НДФЛ, декларации 3-НДФЛ, данные в личном кабинете ФНС.

Шаг 2. Собрать документы по ипотеке

Понадобятся:

• кредитный договор с банком (ипотечный);
• документы на жильё (ДКП, акт приёма-передачи, выписка ЕГРН);
• график платежей и справки банка об уплаченных процентах;
• при необходимости — договор участия в долевом строительстве.

Шаг 3. Подготовить заявление на вычет

Сделать это можно:

• через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
• через бумажную декларацию 3-НДФЛ в инспекции;
• через работодателя (уведомление о праве на вычет, тогда налог перестанут удерживать сразу "на работе”).

В заявлении вы указываете:

• что хотите получить именно имущественный вычет;
• какие годы берёте к возврату;
• реквизиты банковского счёта для возврата.

Шаг 4. Дождаться проверки и получения денег

ФНС проверяет декларацию, затем перечисляет НДФЛ:

• либо одним переводом на ваш счёт;
• либо "размазывая” экономию по зарплате (через работодателя НДФЛ перестают удерживать до исчерпания суммы вычета).

Шаг 5. Продолжать платить НПД

Даже если вы вернули немалую сумму НДФЛ, НПД по самозанятости платится отдельно — вычет его не уменьшает. Учтите это при планировании бюджета: приложение для НПД продолжит считать налог с поступлений на карту или счёт.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

1. Ошибка: считать, что раз вы самозанятый, вычет точно не положен
   Последствие: вы теряете возможность вернуть уже уплаченный НДФЛ за годы работы по найму или параллельной занятости.
   Альтернатива: проверить наличие НДФЛ за последние три года — по справкам 2-НДФЛ, в личном кабинете ФНС, у текущего работодателя.

2. Ошибка: думать, что вычет уменьшит НПД
   Последствие: неверные ожидания по сумме налоговой нагрузки, риск кассового разрыва.
   Альтернатива: чётко разделять: НДФЛ — источник вычета, НПД — всегда к уплате; планировать платежи по НПД независимо от имущественной льготы.

3. Ошибка: тянуть с подачей документов "до лучших времён”
   Последствие: сгорают годы, по которым можно было вернуть НДФЛ, или позже сложно восстановить документы.
   Альтернатива: как только купили жильё и есть НДФЛ — оформлять вычет в течение ближайших лет, не затягивая.

4. Ошибка: рефинансировать ипотеку, не проверив условия для самозанятых
   Последствие: отказ банка, потраченное время, испорченные нервы.
   Альтернатива: заранее собрать пакет документов (выписки по доходам, налоговые чеки НПД, справки из банка), изучить требования разных кредитных организаций и ипотечных брокеров.

А что если…

…я только самозанятый и НДФЛ не было много лет?

Тогда использовать имущественный вычет не получится, просто потому что нечего возвращать. НПД не даёт права на классические "НДФЛ-вычеты”. В этом случае можно думать:

• о смене режима и оформлении по найму (если это оправдано);
• о совместной ипотеке с супругом/супругой, у кого есть НДФЛ;
• о государственных программах поддержки (субсидированные ставки, господдержка семей с детьми).

…я купил квартиру до того, как стал самозанятым?

Если в момент покупки вы работали по найму и платили НДФЛ, вы можете оформить вычет за те годы, где был налог, и за последующие, пока где-то сохраняется официальный доход по НДФЛ. Статус самозанятого не отменяет уже возникшее право на имущественную льготу.

…ипотека уже рефинансирована?

Многие банки настороженно относятся к повторному рефинансированию, но само по себе это не запрещено. Важнее:

• отсутствие просрочек по текущему кредиту;
• понятная и подтверждаемая структура доходов (выписки НПД, договора, обороты по счёту);
• отсутствие серьёзных негативных записей в кредитной истории.

…я использовал маткапитал?

Раньше использование материнского капитала могло создавать сложности с рефинансированием из-за обязательства сразу выделить доли детям после снятия обременения. Сейчас доли, как правило, выделяются после полного погашения ипотеки, и сам факт использования маткапитала уже не должен быть препятствием. Но конкретные условия зависят от банка и его ипотечной политики.

Таблица "Плюсы и минусы" ипотеки для самозанятого

FAQ

Может ли самозанятый получить вычет по ипотеке, если у него только НПД?

Нет. Для имущественного вычета нужен НДФЛ. Налог на профессиональный доход не участвует в системе стандартных НДФЛ-вычетов, поэтому вернуть его за счёт покупки жилья не получится.

Если я работаю по трудовому договору и параллельно как самозанятый, вычет будет?

Да, вы можете получить имущественный вычет за счёт НДФЛ с зарплаты. Доходы по НПД при этом облагаться продолжат в обычном порядке, вычет их не уменьшит.

Могу ли я использовать вычет за прошлые годы после перехода на НПД?

Если в эти годы вы платили НДФЛ (работали по найму или как ИП на общей системе), право на вычет сохраняется. Главное — уложиться в сроки и иметь подтверждающие документы.

Дадут ли рефинансирование, если я самозанятый?

Да, формальных запретов нет. Но банк будет смотреть на: отсутствие просрочек, вашу кредитную историю, стабильность доходов и общий уровень долговой нагрузки.

Мифы и правда

Миф: "самозанятый вообще не может получить ипотеку и вычеты”
Правда: ипотека доступна, но банки требовательнее к подтверждению доходов. Вычеты возможны, если есть НДФЛ — по зарплате сейчас или в прошлые годы.
Миф: "если встать на НПД, старые права на вычет сгорают”
Правда: право на имущественный вычет, возникшее при уплате НДФЛ, сохраняется. Важно вовремя подать заявление и подтвердить расходы.
Миф: "рефинансирование для самозанятых закрыто”
Правда: многие банки рефинансируют ипотеку самозанятых, но внимательно смотрят на платежную дисциплину и прозрачность доходов.
Миф: "вычет по ипотеке автоматически уменьшит НПД”
Правда: эти налоги не пересекаются. НПД всегда платится отдельно, а вычет возвращает только НДФЛ.

Сон и психология: почему тема вычета важна не только кошельку

Ипотека плюс нерегулярные доходы — классический рецепт ночной тревоги. Самозанятые часто:

• переживают из-за "провальных” месяцев;
• боятся не успеть с платежом;
• испытывают чувство вины, что не пользуются льготами "как все нормальные”.

Понимание своих реальных прав — один из способов снизить тревогу. Когда вы чётко знаете:

• можете вычет — собираете документы и подаёте;
• не можете — перестаёте тратить силы на пустые попытки и переключаетесь на рефинансирование, увеличение дохода, оптимизацию расходов, мозг получает конкретный план, а не бесконечные "а вдруг”. Это напрямую влияет на качество сна: меньше бессонных ночей с мыслями о налогах и больше конструктивных действий днём.

Три интересных факта про самозанятых и ипотеку

• Многие банки уже имеют отдельные ипотечные продукты и скоринговые модели под самозанятых, учитывающие чеки НПД и обороты по счёту вместо классических справок 2-НДФЛ.
• Самозанятые часто берут ипотеку в формате совместного кредита с супругом/супругой, который официально работает по найму, чтобы использовать и вычет, и более "понятный” доход для банка.
• Право на имущественный вычет по ипотеке не пропадает при смене работы, статуса или режима налогообложения — оно "привязано” к факту покупки жилья и уплате НДФЛ.

Исторический контекст: от классической ипотеки к эпохе НПД

Сначала система имущественных вычетов строилась вокруг классической модели: человек работает по найму, получает "белую” зарплату, платит НДФЛ, берёт ипотеку и возвращает часть налога через вычет. Всё было относительно линейно.
С появлением режима НПД и ростом самозанятости картина стала сложнее: всё больше людей зарабатывают вне стандартной зарплатной схемы, не платят НДФЛ с основного дохода, но при этом нуждаются в жилье и ипотеке. Законодательство постепенно подстраивается: банки учатся работать с новой категорией клиентов, ФНС развивает онлайн-сервисы, а сами самозанятые ищут баланс между гибкостью НПД и налоговыми льготами старой системы.
Сегодня главный вывод такой: статус самозанятого не ставит крест на ипотеке и вычетах, но требует от человека большей финансовой осознанности. Нужно понимать, какие налоги вы платите, где формируется право на льготы и как заранее выстроить свою налоговую и кредитную стратегию.