От нуля до миллиардов: как рынок ипотеки пережил второе рождение

С начала 2025 года рынок ипотечного кредитования в России переживает заметное оживление. По данным аналитического центра "Домклик" Сбера, объём выдач по рыночной ипотеке в третьем квартале превысил 150 млрд рублей — это почти втрое больше, чем в начале года. Интерес к базовым программам постепенно возвращается, чему способствует снижение ставок и адаптация покупателей к новым условиям.

"По итогам III квартала 2025 года объёмы выдач Сбера по рыночным программам увеличились практически на 200% к I кв. 2025 года. Наибольший прирост объёмов выдач по отношению к I кв. 2025 года зафиксирован в Якутии (почти в 6 раз), Тамбовской и Магаданской областях (приблизительно в 4 раза). Эти цифры свидетельствуют о позитивной реакции рынка и восстановлении спроса на фоне снижения ставок", — сказал директор департамента "Домклик" Сбербанка Алексей Лейпи.

Как изменился рынок рыночной ипотеки

После резкого повышения ключевой ставки в 2024 году базовые ипотечные программы сильно просели. Кредитование под рыночные проценты стало недоступным для многих семей, и акцент сместился на льготные продукты с господдержкой. Доля обычных ипотек упала почти вдвое — с 29% во второй половине 2024 года до 13-16% весной 2025-го.

Однако уже к концу первого квартала ситуация стала меняться. Средневзвешенная ставка по рыночным программам Сбера снизилась до 28,6%, а летом — до 25,6%. Это позволило россиянам оформить ипотеку почти на 30 млрд рублей только за июнь.

В сентябре показатель достиг максимума за год — 59,5 млрд рублей. Именно в этот период наблюдалось устойчивое восстановление спроса на фоне последовательного снижения процентных ставок Центробанком.

Где сильнее всего вырос спрос

Особенно активно россияне стали возвращаться на рынок в регионах, где доля вторичного жилья традиционно высока. В Якутии объёмы выдач за девять месяцев выросли почти в шесть раз — с 180 млн до 1,2 млрд рублей.

На втором месте Тамбовская область, где рост составил 305%. Магаданская область показала сопоставимый результат — +291%. Также заметный скачок зафиксирован в Оренбургской области (277%) и Чувашии (260%).

Среди регионов с приростом более 250% выделяются Пензенская, Липецкая, Астраханская, Костромская, Калужская, Курганская и Кемеровская области. В Омской и Тюменской областях рыночная ипотека выросла примерно в 3,5 раза. Замыкает первую пятнадцатку Татарстан — +242%.

Сравнение регионов по доле рыночных программ

В большинстве регионов наибольшая доля базовых ипотек приходится на сделки со вторичным жильём. В Москве, напротив, растёт доля рыночных кредитов на новостройки — 25% против 7-10% в других субъектах.

Как действовать покупателям: пошаговый план

1. Сравнить программы. Проверить не только рыночные, но и льготные предложения, чтобы выбрать оптимальную ставку.

2. Подготовить документы заранее. Включая подтверждение дохода, выписку из банка и справку о занятости — это ускорит одобрение.

3. Оценить платежеспособность. Использовать ипотечный калькулятор Домклик, чтобы рассчитать ежемесячный платёж при разных ставках.

4. Проверить застройщика. На первичке важно выбирать аккредитованные банки и объекты с эскроу-счетами.

5. Не затягивать с решением. При возможном дальнейшем снижении ключевой ставки спрос может вырасти, а выгодные объекты — закончиться.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: оформить ипотеку без сравнения программ нескольких банков.
  Последствие: переплата до 2-3 млн рублей за весь срок.
  Альтернатива: использовать сервисы сравнения ставок в "Домклик", "Циан.Финансы", "Сравни.ру".

• Ошибка: выбирать новостройку без анализа репутации застройщика.
  Последствие: риск задержки ввода дома или потери части вложений.
  Альтернатива: проверять объект в Едином реестре застройщиков.

• Ошибка: не учитывать страховку при расчёте нагрузки.
  Последствие: неожиданный рост ежемесячных платежей.
  Альтернатива: заранее рассчитать ипотеку с учётом всех комиссий и страховки.

А что если ставка снова вырастет?

Если Центробанк ужесточит политику, банки, скорее всего, пересмотрят условия по новым кредитам. Но клиенты с уже оформленными договорами останутся на прежних условиях — в этом преимущество фиксированной ставки.

Для новых заёмщиков в таком случае могут стать актуальными льготные или комбинированные программы, где часть кредита субсидируется государством или застройщиком.

Плюсы и минусы рыночной ипотеки

FAQ

Как выбрать оптимальную ставку по рыночной ипотеке?
Сравните предложения нескольких банков. Учитывайте не только процент, но и дополнительные расходы — страховку, комиссию за оценку, услуги риелтора.

Что выгоднее — льготная или рыночная ипотека?
Льготная даёт меньшую ставку, но ограничения по объектам и срокам. Рыночная программа более гибкая, особенно если планируется покупка вторички.

Можно ли снизить ставку после оформления?
Да, многие банки предлагают рефинансирование через 6-12 месяцев при улучшении рыночных условий.

Мифы и правда о рыночной ипотеке

• Миф: рыночная ипотека всегда дороже льготной.
  Правда: разница сокращается, когда ЦБ снижает ключевую ставку. Иногда базовые программы становятся почти столь же выгодными.

• Миф: такие кредиты выдают только на новостройки.
  Правда: большинство сделок совершается именно на вторичном рынке.

• Миф: оформить рыночную ипотеку без официального дохода невозможно.
  Правда: при стабильных поступлениях на счёт банки рассматривают клиентов с самозанятостью или фрилансеров.

3 интересных факта

1. По итогам сентября 2025 года каждый третий ипотечный договор в Омской области заключён по рыночной ставке.

2. В Москве рыночная ипотека на новостройки выросла в три раза с начала года.

3. Более 60% заёмщиков используют цифровые сервисы для оформления ипотеки, не посещая офис банка.