Доходные дома возвращаются: жильё без ипотеки снова становится реальностью

Доходные дома когда-то были неотъемлемой частью городского пейзажа России, а сегодня эта идея вновь обсуждается как способ развития арендного рынка. Интерес к такому жилью понятен: многие предпочитают снимать квартиры вместо покупки, а для инвесторов это возможность обеспечить себе долгосрочный доход.

Что такое доходный дом

Под доходным домом понимают многоквартирное здание, построенное или переоборудованное специально для сдачи в аренду. Владелец такого объекта получает прибыль от ежемесячных платежей жильцов. Владеть им может как частное лицо, так и компания или государство. В случае участия государства такие дома делят на социальные и муниципальные.

Истоки термина и история развития

Понятие "доходный дом" впервые появилось в Европе XVIII века, а в России закрепилось к концу того же столетия. Настоящий расцвет пришёлся на XIX век, когда после отмены крепостного права тысячи людей перебрались в города в поисках заработка. Жильё нужно было всем, и собственники домов начали активно строить здания, где каждую квартиру можно было сдавать в аренду.

Доходные дома были разными: богатые особняки сдавались состоятельным жильцам, а скромные постройки предоставляли крышу над головой рабочим и мелким служащим. Для краткосрочной аренды существовали ночлежки. Но после революции 1917 года этот рынок прекратил существование: жильё в доходных домах было национализировано и распределено между гражданами.

Современное понимание доходного дома

Сегодня термин "доходный дом" официально в законах не закреплён, однако в разговорной речи его применяют к любому объекту, сдающемуся в аренду. Это может быть жилое или коммерческое здание, где доход формируется за счёт арендной платы. Современные аналоги исторических домов сохранили ту же идею — стабильный доход для владельца, но формы реализации стали более разнообразными.

Виды современных доходных домов

Сегодня арендное жильё может выглядеть по-разному:

1. Многоквартирные дома, полностью принадлежащие одному владельцу.

2. Апарт-отели, где жильцы снимают квартиры с сервисом гостиничного уровня.

3. Гостевые дома — небольшие здания с несколькими комнатами, где хозяева часто сами живут рядом.

4. Таунхаусы, разделённые на отдельные секции со своим входом.

5. Коливинги, где жильцы снимают комнаты или студии, а общие зоны используют совместно.

6. Мини-отели, рассчитанные на краткосрочную аренду.

7. Хостелы, предлагающие бюджетное проживание по типу общежитий.

Плюсы арендных домов

Доходные дома ценятся за стабильность. Владельцы получают регулярные поступления от арендаторов, при этом спрос на аренду в крупных городах продолжает расти. Стоимость такого жилья и арендные ставки обычно увеличиваются со временем, что защищает вложения от инфляции. Управление можно передать профессиональной компании, а бизнес легко масштабировать, добавляя новые объекты.

Минусы доходных домов

Однако этот вид инвестиций требует значительных затрат. Покупка или строительство дома по силам только крупным компаниям и застройщикам. Окупаемость обычно занимает десятилетия. Риск простоя квартир, сложности с поиском арендаторов, проблемы с недобросовестными жильцами — всё это часть реальности. Дополнительные расходы связаны с ремонтом, обслуживанием и юридическим сопровождением аренды.

Доходные дома за рубежом и в России

В Европе и США доходные дома и арендное жильё составляют значительную часть рынка. Например, в Лондоне многие квартиры принадлежат муниципалитету и сдаются на долгий срок без права выкупа. В США около трети жилого фонда сдают в аренду, причём часто это гостевые дома, где владельцы живут вместе с жильцами.

В России идея возрождения доходных домов обсуждается регулярно. Власти предлагают создавать новые проекты арендного жилья по доступным ценам, чтобы расширить выбор для граждан и снизить нагрузку на рынок покупки недвижимости.

Итоги

Доходные дома остаются актуальной идеей: для инвесторов это возможность получать долгосрочный доход, а для арендаторов — доступ к жилью без необходимости брать ипотеку. Но сложности с окупаемостью и управление крупным жилым фондом требуют серьёзного подхода и значительных ресурсов.