Сентябрь готовит сюрприз на рынке жилья: цены растут, но не там, где ждут

С 1 сентября на рынке жилья в России вступают в силу новые правила, которые затронут как покупателей новостроек, так и тех, кто выбирает квартиры на вторичке. Изменения касаются не только условий ипотечного кредитования, но и порядка оформления сделок, а также динамики цен на жильё.

Цены в сентябре: чего ожидать

По словам преподавателя Института международных экономических связей Ларисы Цикановой, осенью рынок не покажет резких скачков. В среднем рост цен в сентябре может составить от 0,5 до 0,8% по сравнению с августом.

"Сохраняется риск избыточного предложения, что сдерживает застройщиков", — отметила преподаватель Института международных экономических связей Лариса Циканова.

Эксперт пояснила, что первичный рынок будет прибавлять ближе к +0,5% в месяц: по итогам второго квартала рост стоимости новостроек замедлился до +0,7% за квартал против +2,3% в начале года. Это указывает на ослабление ценового давления. Вторичный рынок в сентябре может быть чуть активнее — от +0,3 до +1,0% в месяц, особенно в крупных городах. Здесь заметен всплеск интереса после июльского снижения ключевой ставки.

Годовая динамика в сентябре оценивается в пределах +3…+7%. Новостройки будут ближе к нижней границе этого диапазона, поскольку застройщики конкурируют друг с другом из-за обилия предложений. Вторичное жильё прибавит больше — к верхней границе, что связано с оживлением спроса.

Факторы, влияющие на рынок

Экономисты называют несколько ключевых причин, которые будут определять ценовую ситуацию в ближайшее время:

• Денежные условия и ипотека. После того как Банк России 25 июля снизил ключевую ставку до 18%, банки начали постепенно корректировать ипотечные программы. Это подталкивает покупателей быстрее принимать решения, особенно на вторичке.
• Рост доходов населения. По данным Росстата, реальные доходы во втором квартале 2025 года выросли на 7% по сравнению с прошлым годом. Этот фактор поддерживает платежеспособный спрос.
• Избыточное предложение новостроек. Количество строящихся домов во втором квартале увеличилось на 3% к первому, что создаёт риск затоваривания и мешает застройщикам поднимать цены.
• Риски неплатежей. Банки осторожнее подходят к одобрению кредитов, учитывая рост просрочек по ипотеке. Это ограничивает часть потенциальных покупателей.

Ипотека: влияние ключевой ставки

Июльское снижение ставки ЦБ стало важным, но не мгновенным стимулом для рынка. Банки снижают ипотечные проценты постепенно, а рекламные акции возвращаются выборочно. Поэтому на вторичном рынке активность заметно выросла сразу, а на первичном реакция пока более сдержанная.

Рынок обсуждает вероятность нового снижения ставки осенью, однако Банк России пока не даёт гарантий. Если регулятор продолжит курс на смягчение, в сентябре-октябре можно ожидать дополнительного импульса к росту сделок. В противном случае рынок останется ближе к стагнации, особенно сегмент новостроек.

Новые правила с сентября

Помимо цен и ипотеки, в сентябре вступают в силу изменения, влияющие на порядок оформления сделок.

С 1 сентября Центробанк снижает макропруденциальные надбавки по ипотеке для квартир, приобретаемых по договорам долевого участия (ДДУ). Это облегчит доступ к кредитам тем, у кого есть первоначальный взнос в 20-30% от стоимости квартиры, даже при высокой долговой нагрузке. Однако тем, кто уже сильно перекредитован, взять новый займ будет сложнее.

На вторичном рынке в ЕГРН теперь будут указывать сведения обо всех членах семьи собственника приватизированной квартиры, включая бывших. Если у них ранее были равные права при приватизации, это позволит покупателю заранее узнать о возможных рисках. В случае, если такие граждане сохраняют право проживания, выселение возможно только через суд.

Эти изменения направлены на то, чтобы снизить вероятность судебных споров и сделать сделки более прозрачными для покупателей.

Итоги: осторожный оптимизм

Сентябрь обещает быть относительно спокойным месяцем для рынка недвижимости. Новостройки окажутся под давлением избыточного предложения, а вторичное жильё получит дополнительный интерес за счёт более быстрого отклика на снижение ставок и роста доходов. Средний сценарий — умеренный рост на уровне 0,2-0,8% в месяц, без резких скачков. Осень же в целом покажет, продолжится ли тренд на смягчение денежной политики и поддержит ли он спрос на квартиры.