Калуга, Краснодар и Мурманск в лидерах падения: вторичное жильё теряет в цене

Вторичный рынок жилья в России переживает заметную коррекцию. По данным Центробанка, во II квартале 2025 года цены на "вторичку" снизились сразу в 27 субъектах РФ — это треть всех регионов, по которым есть статистика. В отличие от прошлых лет, падение стало массовым и затронуло не только северные и малонаселённые территории, но и крупные города.

Где падение оказалось самым сильным

Лидером снижения стала Калужская область — минус 10% (до 92 тыс. рублей за квадрат). В Краснодарском крае средняя цена упала на 9% (до 175,5 тыс.), в Мурманской области — на 5% (84 тыс. рублей за метр). Подешевела недвижимость и в Тверской, Магаданской областях, ЕАО, республиках Калмыкия и Тыва.
Среди городов-миллионников сильнее всего цены на вторичное жильё просели в Нижнем Новгороде, Челябинске, Омске и Ростове-на-Дону.

Почему дешевеет "вторичка"

Главная причина — высокая стоимость рыночной ипотеки. В отличие от новостроек, на вторичный рынок льготные программы не распространяются. При ставке до 21% годовых ипотека фактически стала недоступной. Это резко снизило спрос: по данным "Авито Недвижимость", число сделок во втором квартале упало на 9% год к году. Доля ипотечных покупок составила лишь 23% против 34% годом ранее.

"В любом случае мы готовим предложение по увеличению взноса на 2026 год. У нас есть рекомендации Минстроя — регулярно индексировать с учётом текущей экономической ситуации", — пояснил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

При этом на рынке накопился отложенный эффект: после бурного роста цен в прошлые годы продавцы сначала удерживали планку, но затем начали снижать стоимость, понимая, что покупателей стало меньше.

Новостройки против вторички

На фоне льготных ипотечных программ новостройки продолжают дорожать или хотя бы удерживать цену. Это создаёт резкий разрыв: в ряде регионов он достигает уже 80%. Девелоперов поддерживает государство, а вот владельцы вторичного жилья оказались без защиты. В результате конкуренция за немногочисленных покупателей усиливается, а скидки становятся рекордными: средний торг в июле-августе достиг 6,5%.

Дополнительные факторы

На отдельных территориях ситуацию усугубляют демографические и экологические факторы. В Краснодарском крае к экономическим трудностям добавились вопросы безопасности и последствия экологической катастрофы. В Магадане и малых регионах спрос традиционно ограничен, и при росте предложения цены падают быстрее.

Возможные последствия

Рост предложения и падение цен повышают доступность жилья для тех, кто готов покупать за собственные средства. Но для продавцов, которые планировали вложиться в новостройки, ситуация неблагоприятна: выручки от продажи вторички может не хватить. Эксперты также предупреждают: если "вторичка" надолго останется неликвидной, это может ударить и по рынку первичного жилья, замедлив продажи девелоперов.