Самая опасная ошибка при расчётах за квартиру: совершают даже опытные покупатели

Можно ли купить или продать квартиру и при этом быть уверенным, что не останешься ни с пустыми руками, ни без жилья? Сделки с недвижимостью всегда связаны с рисками: пока право собственности переоформляется в Росреестре, деньги и квартира находятся в подвешенном состоянии. Именно поэтому так важно заранее продумать, как будут организованы расчёты.

Почему нужны посредники

Простая передача наличных "из рук в руки" — самый опасный вариант. Гораздо надёжнее доверить деньги посреднику, который сохранит их до завершения регистрации сделки. В этой роли чаще всего выступают нотариус или банк.

Покупатель и продавец прописывают в договоре купли-продажи способ расчетов и условия, при которых продавец получит деньги. Как правило, это подтверждение перехода права собственности выпиской из Росреестра. Иногда требуют дополнительные документы: справку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов или подтверждение от управляющей компании об отсутствии долгов.

Если сделка срывается, посредник возвращает средства покупателю. Такая система позволяет максимально снизить риски для обеих сторон.

Основные способы безопасных расчетов

Депозит нотариуса

Нотариусы открывают специальные депозитные счета в банках. Деньги на таких счетах полностью защищены: даже если у банка отзовут лицензию, нотариус переведет средства в другой банк без ограничений. Стоимость услуги составляет 0,5% от суммы, но при одновременном заверении договора купли-продажи тариф снижается до 1500 рублей. Правда, общая стоимость сделки с нотариусом всё равно заметная — при квартире за 5 млн рублей около 16,5 тысяч.

Главное преимущество — нотариус несёт ответственность своим имуществом за правильность сделки. Однако из-за дороговизны такой способ используют реже, обычно только в случаях, когда участие нотариуса обязательно: например, при продаже долей или когда собственнику нет 18 лет.

Банковский аккредитив

Один из самых популярных вариантов в последние годы. Покупатель кладет деньги на специальный счет в банке, где они блокируются до выполнения условий сделки. Комиссия — 2-5 тысяч рублей, оформление занимает около десяти минут. Аккредитив особенно удобен при сделках между жителями разных городов: получить деньги можно в любом отделении того же банка.

Недостаток — банк не проверяет подлинность документов, и если сотрудники не заметят подделку, деньги всё равно уйдут продавцу. Кроме того, пока средства на аккредитиве, они не застрахованы государством.

Банковская ячейка

Классический способ, известный десятилетиями. Покупатель кладёт деньги в ячейку, а продавец получает доступ к ним только после предоставления нужных документов. Преимущество — при отзыве лицензии у банка деньги можно забрать полностью. Минусы: не во всех отделениях есть ячейки, приходится перевозить крупные суммы наличными, а аренда стоит 4-7,5 тысяч рублей. Для сделок с ипотекой часто используют две ячейки: одна для погашения кредита, другая — для остатка.

Счёт эскроу

Обязателен при покупке строящейся квартиры. Деньги блокируются на счете до тех пор, пока застройщик не передаст жильё в собственность покупателя. Плюс — средства застрахованы государством на сумму до 10 млн рублей. Минус — высокая комиссия банков, особенно при дорогих квартирах, поэтому для вторичного жилья эскроу почти не применяют.

Номинальный счет

Используется, когда продавец еще не выплатил ипотеку, а покупатель берёт жильё тоже в кредит. Деньги переводятся на номинальный счёт дочерней компании банка-продавца. Сначала ими гасится долг по ипотеке, затем оставшаяся сумма перечисляется продавцу. Это позволяет оперативно вывести недвижимость из-под залога и тут же оформить её в залог для банка покупателя.

На что обратить внимание:

• При сделках через нотариуса важно проверить его в реестре Федеральной нотариальной палаты.

• У аккредитива всегда есть срок действия — обычно месяц. Если продавец не успеет предоставить документы, деньги вернутся покупателю.

• Для сделок с ипотекой участие банка обязательно: расчеты должны проходить через него, чтобы жильё вышло из залога.

• Самый быстрый способ — электронная передача документов через нотариуса: Росреестр регистрирует сделку за один день.

Итоги

Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы. Депозит нотариуса даёт максимальную защиту, аккредитив — простоту и доступность, ячейка — проверенный временем вариант, эскроу — гарантию на новостройках, а номинальный счёт идеально подходит для ипотечных сделок. Главное — прописать все условия в договоре и выбрать способ, соответствующий конкретной ситуации.