Рыночная ипотека в России уходит в прошлое

В российском ипотечном сегменте произошёл беспрецедентный сдвиг — доля рыночных кредитов стремительно сократилась, уступив место льготным программам. Сегодня 80% ипотечных сделок оформляется именно по льготным условиям, тогда как на долю рыночной ипотеки остаётся лишь 20%.

"Такого не было никогда за всю историю ипотеки. Мы впервые столкнулись с тем, что у нас рыночная ипотека почти перестала существовать как класс", — отметил вице-премьер Марат Хуснуллин.

Почему рынок изменился так резко

Льготная ипотека стала ключевым инструментом поддержки спроса, особенно на фоне роста ключевой ставки Банка России. Хуснуллин напомнил, что "охлаждение" ипотечного рынка началось ещё 1 июля 2024 года, то есть до официального повышения ставки ЦБ. Уже тогда участники рынка ощутили сокращение доступности классических кредитов и рост интереса к программам с господдержкой.

Эксперты отмечают, что подобная трансформация ипотечного портфеля в пользу льготных программ создаёт уникальную ситуацию: банки всё больше ориентируются на государственные субсидии, а динамика цен на жильё всё сильнее зависит от решений властей.

Будет ли кризис на рынке жилья

Несмотря на масштабное перераспределение долей в пользу льготной ипотеки, в Минстрое не прогнозируют резкого обвала. На Петербургском международном экономическом форуме 2025 года Хуснуллин подчеркнул, что министерство не ожидает краха рынка жилья. По его словам, спрос сохраняется благодаря господдержке и всё ещё высокой потребности россиян в улучшении жилищных условий.

При этом ряд аналитиков напоминает: чрезмерная зависимость от льготных программ может сделать рынок более уязвимым, если условия господдержки будут изменены или свёрнуты.

Исторический контекст и мировая практика

В мировой практике льготная ипотека — инструмент временной стабилизации, который применяют во время кризисов. Например, в США и странах ЕС подобные программы часто ограничены по срокам и охватывают лишь определённые категории граждан. В России же масштаб поддержки оказался рекордным и охватил почти весь рынок, что ранее не происходило.

Если текущая тенденция сохранится, ипотечный рынок в стране будет развиваться по новому сценарию: роль рыночных механизмов уменьшится, а государственные программы станут основным драйвером сделок.