Готовое жильё берёт реванш: почему вторичка дорожает быстрее новостроек

Рынок недвижимости снова ускоряется: стоимость квадратного метра растёт устойчиво, а разрыв между новостройками и готовым жильём стремительно сокращается. Такое движение цен связано сразу с несколькими факторами: ростом спроса на вторичку, перераспределением предпочтений покупателей и постепенным выравниванием эффекта после пиковых лет льготной ипотеки. В результате покупатели всё чаще отмечают, что "классическая" логика — когда новостройки заметно дороже — работает уже не в полной мере: вторичный рынок выходит вперёд и формирует собственную траекторию роста.

Почему вторичка дорожает быстрее

С начала 2024 года наблюдается устойчивое смещение спроса: покупатели чаще выбирают готовые квартиры, чтобы сразу въехать и избежать риска долгого ожидания стройки. Это влияет на ценовую динамику — особенно в крупных городах, где предложение качественного жилья ограничено.

По данным Сбера, изменения заметны невооружённым глазом.

"Цены на недвижимость продолжают расти, причем на вторичном жилье это отразилось сильнее. По данным Центра финансовой аналитики Сбера, с октября 2024 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 7,6%, в то время как на первичном — на 5,2%. Таким образом, цены на готовое жилье продолжают сокращать отставание, вызванное широким распространением безадресной льготной ипотеки в 2020–2024 годах. Разрыв цен между новостройками и готовыми квартирами не превышает 10%", — отмечает первый зампред правления банка Кирилл Царев.

Такое выравнивание отражает переоценку вторичного рынка, который после нескольких лет паузы снова становится драйвером роста.

Сравнение динамики цен

Ниже — сводные данные по последним месяцам.

Как меняется логика выбора покупателей

1. Вторичка позволяет въехать сразу

Среди ключевых причин роста популярности готового жилья: минимизация рисков ожидания и отсутствие доплат за корректировку проектов.

2. Новостройки уступают масштабность льготных программ

После завершения широких субсидий 2020-2024 годов первичный рынок перестраивается, а застройщики переходят к адресным программам.

3. Покупатели стали чувствительнее к окружению

Для многих важнее транспорт, инфраструктура и готовая среда, а не год постройки.

Советы шаг за шагом: как действовать покупателю

1. Проанализировать динамику по своему региону через публичные отчёты банков и крупных агрегаторов.

2. Сравнить реальные цены на вторичку и новостройки с учётом возможных скидок.

3. Рассчитать итоговую стоимость владения: ремонт, комиссия, страховка, ипотечная ставка.

4. Проверить юридическую чистоту вторички: обременения, число собственников, историю перепродаж.

5. Для новостроек — изучить репутацию застройщика, его проекты и сроки ввода.

6. Сопоставить ежемесячный платёж по ипотеке с прогнозом роста цен в регионе.

7. Принимать решение не по рекламе, а по фактам: иногда вторичка выгоднее даже при чуть более высокой цене за метр.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: ориентироваться только на цену за квадратный метр.
  Последствие: итоговая стоимость ремонта и перепланировок может превысить экономию.
  Альтернатива: считать бюджет на весь цикл — от покупки до заселения.
• Ошибка: брать новостройку, не оценивая инфраструктуру.
  Последствие: жилой комплекс может сдаваться без дорог, школ и магазинов.
  Альтернатива: выбирать районы со сложившейся средой.
• Ошибка: брать вторичку без проверки технического состояния.
  Последствие: скрытые дефекты увеличат бюджет.
  Альтернатива: привлекать технического специалиста перед подписанием договора.

А что если рынок продолжит расти?

Если темпы роста сохранятся, вторичка и новостройки могут сравняться по цене в большинстве крупных городов. При этом спрос может перераспределиться:

• на малогабаритные квартиры — из-за доступности;
  на регионы-миллионники — из-за миграции;
  на объекты с быстрой ипотечной одобряемостью.

Риски перегрева сейчас умеренные: рост цен опирается на реальный спрос, а не только на субсидии.

Плюсы и минусы покупки сейчас

FAQ

Стоит ли ждать снижения цен?
Вероятность низкая: спрос остаётся высоким, а вторичный фонд ограничен.

Какая недвижимость дорожает быстрее?
Сейчас — вторичка, особенно в городах с развитой инфраструктурой.

Новостройки снова будут сильно дешевле?
Нет. Разрыв уже сократился до ~10%, и тенденция выравнивания сохраняется.

Мифы и правда (ClaimReview)

Миф: Новостройки всегда выгоднее вторички.
Правда: После окончания массовых субсидий вторичка растёт быстрее.

Миф: Цены завышены искусственно.
Правда: Рост поддерживается реальным спросом и ограниченным предложением.

Миф: Разрыв между рынками непреодолим.
Правда: Сейчас он минимальный за несколько лет.

Три интересных факта

1. В некоторых регионах вторичка уже обогнала новостройки по темпам роста.

2. Средний разрыв между рынками сейчас самый низкий за последние пять лет.

3. Покупатели всё чаще рассматривают не метраж, а концепцию района и будущий образ жизни.

Российский рынок недвижимости проходил резкие колебания в 2020–2024 годах из-за льготной ипотеки, когда новостройки стремительно дорожали и заметно опережали вторичку. Масштабное субсидирование изменило структуру спроса, сильно увеличив продажи первичного жилья. Однако после сворачивания этих программ рынок начал выравниваться: вторичка стала привлекательнее, а цены возвращаются к естественному соотношению, характерному до 2020 года.