Продажа квартиры — ответственная сделка, требующая не только юридической грамотности, но и элементарной осторожности. Однако всё чаще даже опытные владельцы недвижимости становятся жертвами аферистов, которые действуют через подставных посредников и современные технологии.
Одна из самых распространённых схем — фиктивная продажа квартиры с участием псевдоспециалиста. Чаще всего жертвами становятся пожилые люди, желающие продать старое жильё и купить новое, ближе к семье.
"Эта схема часто встречается в практике многих агентств недвижимости. Все начинается с того, что пожилые люди сами приходят в агентства и просят продать их квартиру… С деньгами последний исчезает", — рассказала юрист в сфере споров по недвижимости Ирина Нигматуллина.
Проблема вскрывается только тогда, когда приходит время передавать квартиру покупателю. У пострадавшего уже нет ни квартиры, ни средств на покупку новой.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, специалисты советуют оформлять альтернативную сделку — когда продажа старой и покупка новой квартиры проходят одновременно. Это защищает владельца от соблазна хранить большую сумму наличными и делает процесс прозрачным для всех участников.
С развитием технологий мошенники освоили новые методы. Теперь в ход идут нейросети, которые умеют генерировать реалистичные изображения и видео.
Владельцу квартиры или потенциальному покупателю могут предложить общаться через мессенджеры, показывая "владельца" на видеосвязи. На деле это подделка: лицо сгенерировано нейросетью, а собеседник — мошенник.
Он может торопить с решением, убеждая внести задаток "до проверки документов". После получения денег злоумышленник просто исчезает. Такие схемы становятся всё более изощрёнными — и распознать их без опыта непросто.
Никогда не переводите задаток без личной встречи с владельцем и проверки оригиналов документов.
Проверяйте паспорт и доверенности в базе ФНС и Росреестра.
Используйте электронную регистрацию сделки через банк — это исключает передачу наличных и обеспечивает юридическую фиксацию каждой операции.
Ещё один способ обмана — использование фальшивых бумаг.
"Были случаи, когда так поступали арендаторы, обнаружив в квартире паспорт владельца квартиры и вклеив в него свою фотографию", — отметила юрист.
Иногда подделывают доверенности или даже свидетельства о праве собственности. Для этого преступникам достаточно найти старые документы, копии или утерянные паспорта.
Самая простая профилактика — не хранить важные бумаги на виду, особенно если квартиру сдают. Все оригиналы стоит держать в сейфе или банковской ячейке, а копии подписывать и датировать, чтобы исключить возможность подмены.
| Признак | Надёжный специалист | Мошенник |
| Проверка документов | Работает только с оригиналами, оформляет договор | Избегает личных встреч, ссылается на "занятость" |
| Оплата | Через безналичный расчёт, по договору | Просит наличные или перевод на карту |
| Коммуникация | Имеет офис, юридический адрес | Общается только онлайн |
| Репутация | Есть отзывы, лицензия агентства | Отсутствует в реестрах и на профильных сайтах |
Выберите агентство недвижимости с лицензией и реальными отзывами.
Заключите официальный договор на оказание услуг, где прописаны все обязательства.
Не передавайте оригиналы документов третьим лицам без расписки.
Проверяйте паспорт и данные риелтора через сервис МВД.
Оформляйте расчёты через аккредитив или ячейку банка — так деньги перейдут продавцу только после регистрации сделки.
Ошибка: оставить паспорт и документы в квартире, где живут арендаторы.
Последствие: аферисты могут использовать их для подделки доверенности.
Альтернатива: храните бумаги в сейфе, а арендаторам выдавайте только копии.
Ошибка: вносить задаток до проверки документов.
Последствие: потеря денег при срыве сделки.
Альтернатива: передавайте средства через нотариуса или банковский счёт сделки.
Ошибка: работать с "частным риелтором" без договора.
Последствие: невозможно доказать факт мошенничества.
Альтернатива: обращайтесь только в аккредитованные агентства.
Если мошенники успели зарегистрировать жильё на себя, важно действовать быстро. Нужно подать заявление в полицию и Росреестр, а также обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной. Чем раньше это сделано, тем выше шанс вернуть недвижимость.
Дополнительно стоит уведомить банк, если средства проходили через его сервисы, и заблокировать все переводы по счёту, связанному со сделкой.
| Подход | Преимущества | Недостатки |
| Через агентство | Юридическая защита, проверка документов, безопасность расчётов | Комиссия до 3-5% |
| Самостоятельно | Экономия на услугах | Риск столкнуться с мошенниками, сложность оформления |
Как проверить риелтора?
Можно запросить номер его аттестата и проверить его на сайте Российской гильдии риелторов.
Что делать, если потерял документы на квартиру?
Сразу подайте заявление в Росреестр о приостановке регистрационных действий, чтобы мошенники не воспользовались ими.
Как безопасно передать деньги при продаже?
Используйте аккредитив или депозит нотариуса — это гарантирует, что деньги перейдут продавцу только после перехода права собственности.
Миф: если сделка прошла через нотариуса, мошенничество исключено.
Правда: нотариус проверяет документы, но не всегда может распознать подделку.
Миф: арендаторы не могут причинить вреда владельцу.
Правда: доступ к документам и копиям паспортов позволяет злоумышленникам подготовить фальшивые бумаги.
Миф: цифровые сделки полностью безопасны.
Правда: нейросети позволяют подделывать видео и документы, поэтому проверка личности остаётся обязательной.
По данным Росреестра, за последние три года число мошенничеств с недвижимостью выросло почти на 20%.
С 2024 года в России активно внедряется система цифровой регистрации сделок, которая позволяет отслеживать каждый этап перехода прав собственности.
Банковские сервисы теперь предлагают защищённые расчёты: деньги на счёте блокируются до момента проверки данных обеих сторон.