Рынок ипотечного кредитования снова оживился — снижение ставок подтолкнуло россиян к активным сделкам, а вместе с этим вырос интерес к досрочному погашению жилищных кредитов. Эксперты напоминают: правильно выбранная стратегия может сэкономить сотни тысяч рублей и сократить срок выплат на годы.
Досрочно погасить ипотеку можно двумя способами — уменьшив срок кредита или снизив размер ежемесячного платежа. Разница кажется небольшой, но финансовый результат при этом существенно различается.
"Сокращение срока кредита работает по простому принципу: заемщик вносит сумму, превышающую ежемесячный платеж, и просит банк не уменьшать размер ежемесячного взноса, а сократить общий срок кредита", — рассказал руководитель отдела ипотеки Level Group Юлиан Овечкин.
По словам эксперта, в этом случае заемщик избавляется от последних лет выплат и экономит на процентах, которые обычно начисляются ближе к концу срока ипотеки. Это наиболее выгодная схема для тех, кто может позволить себе регулярные дополнительные платежи.
Если же цель — облегчить финансовую нагрузку, то можно пойти другим путем.
"Во втором варианте клиент также вносит сумму, превышающую обычный платеж, но с просьбой к банку уменьшить размер регулярного взноса, оставив срок кредита прежним", — пояснил Овечкин.
Этот подход менее выгоден по экономии процентов, но помогает снизить ежемесячные расходы и чувствовать себя увереннее при непостоянном доходе.
| Стратегия | Что делает заемщик | Результат | Для кого подходит |
| Сокращение срока кредита | Вносит дополнительные платежи, просит банк уменьшить срок | Быстрая экономия на процентах, меньше лет выплат | Для стабильных доходов |
| Уменьшение платежа | Вносит дополнительные средства, просит банк снизить взнос | Меньше ежемесячная нагрузка, но переплата выше | Для нестабильных доходов или семей с детьми |
Проверить условия договора: не все банки одинаково принимают частичные досрочные платежи.
Подать заявление в банк — указать, сокращаете ли вы срок или платеж.
Убедиться, что деньги списаны правильно и перерасчет процентов выполнен.
Запросить новый график платежей и сохранить подтверждение операции.
Продолжить платежи по новому графику — либо по сокращенному сроку, либо по сниженной сумме.
Некоторые банки позволяют оформить частичное погашение онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно уточнить минимальный размер досрочного взноса: где-то он равен одной месячной выплате, а где-то установлен в фиксированной сумме.
На фоне снижения ключевой ставки становится актуальным рефинансирование — оформление нового кредита для погашения старого на более выгодных условиях. Такой шаг позволяет пересмотреть ставку и снизить переплату, даже если ипотека была взята всего полгода назад.
"Положительный эффект наступает сразу: сокращается переплата и устанавливается более комфортный ежемесячный платеж", — отметил Овечкин.
Чтобы воспользоваться этой возможностью, заемщику нужно иметь стабильный доход, официальное трудоустройство и отсутствие просрочек по текущему кредиту. Обычно банки требуют, чтобы с момента оформления ипотеки прошло не менее трёх-шести месяцев.
Возможность перейти на ставку на 1-3% ниже текущей.
Перерасчет суммы переплаты и срока кредита.
Опция объединить несколько кредитов в один (ипотека + потребкредит).
Улучшение кредитной истории при успешных выплатах.
Однако нужно учитывать, что рефинансирование — это новый кредит со всеми стандартными проверками и оценкой недвижимости. Иногда расходы на оформление и страховку могут "съесть" часть выгоды, поэтому стоит заранее просчитать эффект с помощью ипотечного калькулятора.
Ошибка: заемщик досрочно платит, но не уточняет, как банк распределяет платеж.
Последствие: часть средств уходит на будущие проценты, а не на тело кредита.
Альтернатива: заранее написать заявление о сокращении срока кредита.
Ошибка: клиент выбирает рефинансирование в первом попавшемся банке.
Последствие: условия оказываются невыгодными, оформление — дорогим.
Альтернатива: сравнить предложения через агрегаторы вроде ДомКлик, Сравни. ру, Банки. ру.
Ошибка: полное досрочное погашение без учета штрафов и дополнительных комиссий.
Последствие: часть выгоды теряется.
Альтернатива: уточнить все комиссии до перевода средств.
Если доход меняется из месяца в месяц, лучше сосредоточиться на гибком управлении ипотекой. Банки часто позволяют "замораживать" платеж на 1-2 месяца или временно переходить на уменьшенный график. А частичные досрочные взносы можно делать тогда, когда есть возможность — даже небольшими суммами. В долгосрочной перспективе это заметно сократит общий долг.
| Подход | Плюсы | Минусы |
| Сокращение срока | Максимальная экономия процентов | Требует стабильного дохода |
| Уменьшение платежа | Меньше финансовое давление | Переплата по процентам выше |
| Рефинансирование | Новые выгодные условия, мгновенная экономия | Необходима повторная оценка, страховка, время на оформление |
| Полное погашение | Освобождение от долга и процентов | Требуются крупные средства, иногда штрафы |
Как подать заявление на досрочное погашение?
Обычно это можно сделать через личный кабинет банка или в офисе. Главное — указать, что вы хотите: уменьшить срок или платеж.
Сколько раз можно погашать ипотеку досрочно?
Неограниченное количество раз. Главное — чтобы в договоре не было минимальных интервалов между операциями.
Что лучше — частичное или полное погашение?
Если есть возможность внести крупную сумму, выгоднее полностью закрыть кредит. Но даже частичные взносы регулярно сокращают переплату.
Можно ли рефинансировать ипотеку с господдержкой?
Да, но важно уточнить, сохраняется ли субсидированная ставка при переходе в другой банк.
Как понять, выгодно ли рефинансирование?
Посчитайте суммарную переплату по старому и новому кредиту, включая все комиссии. Если разница больше 50-100 тыс. рублей — рефинансирование оправдано.
Миф: досрочное погашение невыгодно — проценты уже рассчитаны.
Правда: проценты начисляются на остаток долга, поэтому чем раньше вы гасите кредит, тем меньше переплата.
Миф: банки не разрешают частичное погашение.
Правда: сегодня почти все банки поддерживают такую опцию, включая Сбер, ВТБ, Альфа-Банк и Райффайзен.
Миф: после рефинансирования нельзя снова погашать досрочно.
Правда: можно, если это предусмотрено новым договором.
По статистике, заемщики, делающие хотя бы два частичных взноса в год, сокращают срок ипотеки в среднем на 3-5 лет.
В некоторых банках можно настроить автоперевод "лишней" суммы каждый месяц — это помогает дисциплинированно сокращать долг.
Если оформить досрочное погашение через интернет-банк, часто комиссия отсутствует вовсе.
Первые ипотечные программы в России появились в начале 2000-х, а практика досрочного погашения активно развилась после 2015 года, когда в условиях экономической нестабильности россияне начали искать способы быстрее избавиться от долгов. Сегодня, благодаря цифровым сервисам, этот процесс стал максимально прозрачным и доступным.