Город-курорт на Эгейском побережье переживает непростую трансформацию: вместо гостиниц появляются жилые комплексы, а туристическая логика сменяется интересами рынка недвижимости. В Чешме (провинция Измир) спор о будущем курорта обострился после решений столичного муниципалитета разрешить конверсию гостиниц в апартаменты и офисы. Турбизнес предупреждает: такая политика вымывает номерный фонд и бьёт по притоку иностранцев, пишет "Турпром".
На августовском заседании совета столичного муниципалитета Измира утверждены нормы, позволяющие переоборудовать туристические объекты под жилую и офисную функцию. По оценке отрасли, только за последние три десятилетия в Чешме перепрофилировали не менее 30 отелей: среди них Reges, A Luxury Collection Resort & SPA, Swissotel, Kumsal Boyalık, Captain Hotel и Kondo Suites Hotel. В результате часть курортной инфраструктуры оказалась "заперта" в форматах, которые не работают на круглогодичный приём гостей и не формируют экспорт выручки — иностранную валюту.
"Эти здания носят распространенное название "резиденции", но на самом деле это апартаменты", — отметил вице-президент по этике ETİK и член Высшего консультативного совета Торговой палаты Измира Бюлент Теркан.
Представители турбизнеса предупреждают: конверсия сокращает номерной фонд, сезон укорачивается, а доля иностранцев снижается. Отельерский продукт — это не только стены и локация, а стандарты сервиса, инвестиции, обученный персонал, маркетинг и дистрибуция. При переводе отелей в апартаменты эти элементы исчезают, а вместе с ними — и предсказуемая загрузка.
"Чешме превратился в жилую свалку. Если это произойдет, ни туроператоры, ни иностранные туристы не приедут. Туризм в Чешме закончился, он умирает", — добавил Теркан.
По данным отрасли, Измир за первые шесть месяцев года принял около 620 тыс. туристов. Но районы с активной жилой застройкой — Аясаранда, Боялык, центр Ылыджа, Пашалиманы, Ардыч, Фенербурну, Далян, центр Чешме и зона вокруг Летнего театра — демонстрируют смещение фокуса: вместо "живого" курорта формируется спальный район у моря. Для экономики это означает меньше рабочих мест в гостеприимстве, слабее загрузка ресторанов и экскурсионных сервисов, ниже вклад в экспорт услуг.
"Главная задача прибрежных районов, таких как Чешме, — принимать как можно больше иностранных туристов и зарабатывать иностранную валюту для страны", — подчеркнул Теркан.
Аргументация проста: туроператоры продают отели, а не квартиры. Жилые комплексы редко работают по правилам размещения — нет ресепшна 24/7, унифицированного сервиса, гарантированной безопасности и страховых стандартов. Для массового туризма это критично: без гостиничной базы падает интерес иностранцев и снижается загрузка перевозки.
"Этого можно добиться только с помощью управления гостиничным бизнесом. Так было всегда. Однако количество иностранных туристов в Чешме практически сократилось", — пояснил он.
| Подход | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| Конверсия отелей в жильё | Быстрая монетизация для девелопера и владельца, рост продаж недвижимости | Вымывание номерного фонда, падение притока иностранцев, сжатие сезона, снижение валютной выручки |
| Сохранение гостиничной функции | Рабочие места, устойчивый поток туристов, экспорт услуг, налоги | Дольше окупаемость, выше расходы на управление, риски сезонности |
| Параметр | Гостиничный курорт | "Жилой" курорт |
|---|---|---|
| Доходность региона | Высокая и мультипликативная (отели, F&B, экскурсии) | Локальная и разовая (продажа жилья, ниже мультипликатор) |
| Длина сезона | Длиннее за счёт MICE, событий, пакетов | Короткий пик, затем "спальный район" |
| Маркетинг на внешних рынках | Сильный: туроператоры, авиачартеры | Слабый: нет единой продажи "номеров" |
| Качество сервиса | Стандартизировано | Непредсказуемо |
Муниципалитету: ввести зонирование с квотами на долю жилья в прибрежных кластерах; обязать девелопера создавать апарт-отели с управляющей компанией и сервисом 24/7.
Владельцам объектов: рассчитать NPV и IRR при сохранении гостиничной функции с ребрендингом (бутик, family, wellness) вместо конверсии в "голые" апартаменты.
Туроператорам: фиксировать в договорах гарантированный пул номеров и длительность инвентаря; продвигать Чешме как альтернативу Бодруму и Чешме-Хиос как комбинированный маршрут.
Инвесторам: рассмотреть гибридные форматы (condo-hotel) с профессиональным оператором и запретом на долгосрочную "заморозку" фонда.
Региону: развивать событийный календарь (винд- и кайтсерф-фестивали в Алачаты, гастрономические уик-энды), чтобы растягивать сезон.
Миф: апартаменты тоже "приводят туриста".
Правда: без стандарта сервиса и каналов продаж это, как правило, частные визиты собственников, а не экспорт услуг.
Миф: конверсия — единственный способ спасти убыточный отель.
Правда: реструктуризация, смена оператора, формат "adults only" или wellness-спа часто повышают RevPAR эффективнее.
Миф: жильё оживит район.
Правда: в несезон районы пустеют, бизнес закрывается — классическая "пилообразность" спроса.
Почему туриндустрия против конверсии?
Потому что исчезает номерной фонд — основа пакетного продукта. Без него падают чартерные программы и маркетинг.
Кому выгодны "резиденции"?
Девелоперам и инвесторам в моменте. Регион недополучает экспорт услуг и устойчивую занятость.
Можно ли совместить жильё и туризм?
Да, в форматах condo-hotel при обязательном управлении оператором и пуле номеров под краткосрочную аренду.
Что делать туристу прямо сейчас?
Бронировать проверенные отели и следить за политикой размещения в локациях Боялык, Ылыджа, Аласатчи/Алачаты: где растёт доля "жилого", инфраструктура для гостей может "хромать".
За 30 лет в Чешме перепрофилировано не менее 30 гостиниц в жильё.
Последнее решение муниципалитета Измира легализует и ускоряет конверсию.
Турсообщество инициирует дискуссию о балансе жилья и номерного фонда на уровне региона.
Курорт работает как "машина впечатлений": шум открытий, жизнь на набережной, событийность. Когда отельная ткань рвётся, остаются закрытые шлагбаумы и "тишина спальных комплексов". Психология гостя меняется: меньше выбора, меньше эмоций — ниже вероятность возвращения и рекомендации.
Ошибка: переводить beachfront-отели в жильё.
Последствие: просадка загрузки соседних сервисов, падение ADR и RevPAR по локации.
Альтернатива: ребрендинг, реконцепция (wellness, family, adults only), управление профоператором.
Ошибка: отпускать апартаменты "в свободное плавание".
Последствие: хаос сервиса, жалобы гостей, "серая" аренда.
Альтернатива: единая управляющая компания, стандарты, фронт-деск 24/7.
Ошибка: рассматривать туризм как "сезонную добычу".
Последствие: деградация бренда курорта.
Альтернатива: событийный календарь, MICE, спорт и гастрономия вне пика.
А что если зафиксировать минимальную долю номерного фонда в прибрежных кластерах (например, 60-70%) и стимулировать гибридные форматы размещения налоговыми льготами? Тогда жильё не вытеснит гостиницы, а курорт сохранит устойчивую экономику и привлекательность для зарубежных гостей.
Чешме — полуостров в 85 км от Измира, с доступом через аэропорт Аднана Мендереса (ADB). Высокий сезон — июнь-сентябрь (море ~+25 °C), межсезонье — апрель-май и октябрь.
Пляжи: Алтынкум (золотистый песок), Ылыджа (термальные источники в море), Боялык (длинная мелководная коса), Пырланта (белый песок), ветреные споты Алачаты (винд/кайт).
Уровень размещения: от люкса до бутиков; тренд — стильные малые отели из местного камня.
Гости: турки, диаспора из Германии, британцы, россияне, французы, итальянцы, нидерландцы.
Достопримечательности рядом: крепость Чешме, караван-сарай Куршунлу, античный Эритры, променад Алачаты, паром на Хиос, "большой" Измир с музеями и базарами.
"Я считаю, что жилые дома — это раковая опухоль туристической индустрии", — заявил Теркан.
Сильная метафора фиксирует тревогу отрасли: без отелей нет пакетного продукта, без продукта нет стабильной загрузки, без загрузки — нет инвестиций в сервис. И наоборот: там, где гостиничная функция поддерживается, курорт живёт круглый год.
Чартеры и туроператоры продают именно гостиничные номера: апартаменты почти не попадают в их инвентарь.
"Жилые" побережья в несезон быстро пустеют — кафе, прокаты и экскурсии не окупаются и закрываются.
Ветер и рельеф делают Алачаты одной из лучших точек Средиземноморья для виндсерфинга — это шанс продлевать сезон за пределы лета.