Российский рынок аренды жилья переживает сильный перекос между официальным и неофициальным сегментами. Спрос растёт, предложения становится больше, но при этом значительная часть квартир продолжает сдаватьcя в тени. По оценкам риелторов, Госдумы и экспертов, доля "серых" сделок достигает половины рынка, а в некоторых сегментах — до 70-80%. Для государства это означает потерю налогов, для арендаторов — отсутствие защиты, а для арендодателей — риск штрафов. Из-за бурного роста рынка — от долгосрочной аренды до посуточного жилья — эта проблема становится ещё заметнее. ФНС уже заявила, что будет искать неплательщиков через цифровые агрегаторы. Разбираемся, как устроена теневая аренда, чем рискуют участники рынка и что может изменить ситуацию.
Несмотря на более удобные способы уплаты налога — в том числе через режим самозанятости — многие собственники продолжают сдавать квартиры без договора и без налоговой отчётности. Часть владельцев уверена, что официальное оформление создаёт лишнюю нагрузку, а арендаторы нередко выбирают более низкую цену вместо юридической защиты.
"Когда аренда проходит без договора и без учета доходов, это создает сразу несколько проблем", — подчёркивает ключевую проблему член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
Эксперты отмечают, что вопрос не в нежелании людей платить — многие считают налоговую систему сложной или несправедливой, особенно если квартира приобретена в ипотеку и сдаётся для компенсации платежей.
При этом ФНС прямо заявляет: агрегаторы — один из инструментов выявления схем. Режим самозанятости (ставка 4%) уже сделал часть сделок прозрачнее, но полноценного решения не существует ни в одной стране.
По данным риелторов и аналитических сервисов, около половины квартир в стране сдаются без оформления. Особенно высока доля "серыx" сделок:
"При отсутствии договора арендатор фактически лишен механизма оспаривания неправомерного выселения", — напомнила начальник юридического департамента "ВМТ Консалт" Софья Лукинова.
Риски у собственников тоже огромны — от судебных тяжб до потерь при порче имущества.
Предложение в долгосрочной аренде выросло на 30-50% за год, а в посуточной — примерно на 40%. Но уровень прозрачности практически не изменился.
Сегодня налоговики используют несколько каналов:
"При этом вмешиваться в гражданско-правовые отношения между арендодателем и арендатором мы не можем", — отметил GR-директор "Циана" Павел Ремнев.
Основной инструмент налоговой — сопоставление данных Росреестра, активности пользователей и информации о сдаче жилья.
| Статус арендодателя | Ставка | Кому подходит | Особенности |
| Физлицо | 13-22% | тем, кто сдаёт эпизодически | высокая ставка, нужна декларация |
| Индивидуальный предприниматель | 6-15% | при сдаче нескольких объектов | больше отчётности |
| Самозанятый | 4-6% | самый удобный вариант | автоматический расчёт налога |
Именно режим самозанятости стал ключевым драйвером "обеления". Но для многих владельцев даже небольшой налог создаёт риск потери арендаторов из-за роста цены.
Часто квартира сдаётся ради погашения ипотечной нагрузки.
"Лишь малую часть… составляют варианты, где квартиры целенаправленно приобретались для ведения арендного бизнеса", — подчёркивает ведущий аналитик "Этажей" Александр Иванов.
В результате собственники заинтересованы в быстрой сдаче, но не в усложнении отношений договором.
Юристы отмечают: в тени нет защищённых сторон — проигрывают все.
В последние годы государство делает шаги к формированию цивилизованного рынка: от развития налоговых режимов до обсуждения цифровых систем учёта договоров.
Парламентарии поднимают вопрос стимулирования официальных сделок. Ранее Минстрой прорабатывал создание единой системы регистрации договоров найма, но инициатива была "заморожена". В 2025 году обсуждался закон о сдаче жилья с согласия соседей, но он получил отрицательный отзыв правительства.
Эксперты считают, что универсального механизма контроля нет. По мнению Александра Иванова, попытка тотального мониторинга приведёт лишь к росту нагрузки на добросовестных участников.
| Плюсы | Минусы |
| Рост налоговых поступлений | Возможный рост стоимости аренды |
| Юридическая защита сторон | Снижение конкурентоспособности "белых" вариантов |
| Прозрачная статистика миграции | Риск ухода в глубокую тень |
| Более цивилизованный рынок | Увеличение бюрократии |
Заключать письменный договор с фиксированной суммой и сроками.
Проверять собственника по выписке ЕГРН.
Использовать режим самозанятости для простого и дешёвого налогообложения.
Указывать в договоре порядок оплаты коммунальных услуг.
Проводить фото- или видеопротокол при въезде.
Оформлять временную регистрацию, если требуется.
Проверять репутацию арендатора или арендодателя по открытым источникам.
Если система учёта договоров найма станет обязательной, а платформы будут автоматически передавать данные в ФНС, доля теневых сделок резко сократится. Но это потребует взвешенной политики: слишком жёсткий контроль может привести к обратному эффекту — массовому отказу от официальных схем.
| Плюсы | Минусы |
| Прозрачность сделок | Частичная потеря приватности |
| Удобство налоговой отчётности | Риски технических ошибок |
| Защита прав арендатора | Удорожание аренды |
| Единая статистика | Необходимость адаптации всех участников |
Можно ли сдавать квартиру легально без ИП?
Да, через самозанятость (ставка 4-6%).
Могут ли агрегаторы передавать данные в ФНС?
Да, при соответствующих договорённостях и законодательных нормах.
Нужно ли платить налог, если сдаю жильё друзьям?
Да, налог рассчитывается от дохода, а не от статуса арендатора.
Миф: если нет договора, налог платить не нужно.
Правда: налог начисляется на доход, а не на форму договора.
Миф: в тени сдавать безопаснее.
Правда: риски выше и для арендатора, и для собственника.
Миф: самозанятые — это сложно.
Правда: налог считается автоматически в приложении.
До 50% арендных сделок в России проходят неофициально.
Половина сдаваемых квартир приобретена в ипотеку.
Сегмент посуточной аренды растёт быстрее долгосрочного.
Теневой рынок аренды формировался десятилетиями: в 1990-х официальных инструментов сдачи почти не было, а договоры использовались редко. В 2000-х рынок начал расти, но налоговая отчётность оставалась добровольной. Режим самозанятости, введённый в конце 2010-х, стал первым массовым инструментом "обеления". К 2020-м всплеск внутреннего туризма усилил спрос на посуточные квартиры, но контроль оставался ограниченным. В 2025 году цифровые платформы и агрегаторы стали важной частью усилий государства по выводy рынка из тени.