Российские власти готовят к запуску новую форму инвестиций в гостиничный бизнес. Гражданам разрешат покупать номера в отелях по аналогии с квартирами, однако использовать их для постоянного проживания будет запрещено. Законопроект уже разработан Минэкономразвития и Минстроем и направлен на стимулирование туристической отрасли, которая сталкивается с нехваткой качественных средств размещения, пишет "ТурДом".
Согласно инициативе, строительство отелей будет вестись по принципу долевого участия (ДДУ) - тому самому механизму, который давно применяется при возведении жилых домов. Граждане смогут вкладывать средства на этапе строительства, а по завершении получать в собственность конкретный номер.
"Покупатели смогут приобретать гостиничные номера по схеме долевого строительства, при этом сохраняются все гарантии инвестора — договор, эскроу-счета и контроль над средствами", — сообщили источники в профильных ведомствах.
Но есть важное ограничение: жить в таких номерах постоянно нельзя. Собственник сможет получать доход от сдачи в аренду через управляющую компанию, но не использовать помещение как жилое.
По данным Минэкономразвития, дефицит гостиничных номеров остаётся серьёзным барьером для развития туризма. С 2021 года в России ввели около 55 тысяч новых номеров, но этого явно недостаточно. В ближайшие годы планируется строительство ещё 75 тысяч, на сумму до 1,7 трлн рублей инвестиций.
Новая схема позволит привлечь частных инвесторов, не имеющих крупного капитала, — по сути, "разделить" строительство между множеством вкладчиков, как это происходит в жилой недвижимости.
Застройщик открывает проект долевого участия с применением ДДУ и эскроу-счетов.
Инвестор вносит средства, которые хранятся на защищённом счёте до завершения строительства.
После сдачи отеля номер закрепляется за инвестором, а управление объектом передаётся единому гостиничному оператору.
Оператор отвечает за бронирование, обслуживание, ремонт и распределение прибыли между владельцами.
Таким образом, собственник получает пассивный доход, а рынок — новые объекты размещения.
| Параметр | Квартира | Номер в отеле |
| Право проживания | Постоянное | Только временное |
| Управление | Владелец самостоятельно | Гостиничный оператор |
| Доход от аренды | Требует личного участия | Автоматически через систему |
| Юридический механизм | ДДУ, ипотека | ДДУ, эскроу-счета |
| Целевая аудитория | Для жизни | Для инвестиций |
Минимальный порог входа по сравнению с покупкой квартир.
Снижение рисков — использование эскроу-счетов защищает вложения.
Готовая управляющая структура избавляет от забот о ремонтах и заселении.
Возможность получать доход на уровне 8-12% годовых (по оценкам девелоперов).
• Ошибка: рассматривать отельный номер как аналог квартиры для жизни.
• Последствие: нарушение законодательства, штраф и аннулирование договора.
• Альтернатива: использовать номер как инвестиционный актив — получать доход от аренды или перепродажи.
Если владелец решит проживать в номере постоянно, объект потеряет статус гостиницы. Это приведёт к нарушению условий эксплуатации, санкциям для оператора и расторжению договора. Жилым фондом такие помещения считаться не будут, а значит, нельзя будет оформить прописку, коммунальные льготы или услуги ЖКХ.
| Плюсы | Минусы |
| Привлечение инвестиций в туризм | Нельзя использовать как жильё |
| Защищённость вложений через эскроу | Доход зависит от загрузки отеля |
| Развитие инфраструктуры регионов | Риски при выборе оператора |
| Рост доступных форм инвестиций | Нет налоговых льгот, как у жилой недвижимости |
| Возможность пассивного дохода | Ограниченная ликвидность при продаже |
— Можно ли будет жить в купленном номере постоянно?
Нет, законопроект прямо запрещает использование таких помещений для постоянного проживания.
— Кто будет управлять объектом?
Управление доверят единому гостиничному оператору, который займётся обслуживанием и арендой.
— Какой доход можно ожидать?
По предварительным оценкам, прибыль составит от 8 до 12% в год в зависимости от загрузки отеля.
— Будет ли возможность продать номер?
Да, владелец сможет продать или передать номер по наследству.
— Когда вступят в силу новые правила?
Они будут действовать только для гостиниц, строительство которых начнётся после официального утверждения законопроекта.
Миф: Покупка номера в отеле — то же самое, что покупка квартиры.
Правда: Номер не является жилым помещением, проживание в нём запрещено.
Миф: Это рискованная инвестиция.
Правда: Система эскроу защищает средства инвесторов до сдачи объекта.
Миф: Отельный бизнес подходит только крупным инвесторам.
Правда: Новый формат делает его доступным для частных вкладчиков.
Механизм долевого строительства появился в России в 2004 году и стал стандартом в жилищной сфере. Использование этой модели для гостиниц — логичное развитие рынка. Подобные схемы уже работают в Дубае, Турции и Сингапуре, где частные лица владеют долями в отелях, получая прибыль от аренды.
Средняя стоимость номера в новых гостиничных комплексах — от 7 до 12 млн рублей.
В регионах России спрос на инвестиционные отели особенно растёт в Краснодарском крае и Татарстане.
По прогнозам аналитиков, новый формат способен привлечь в отрасль до 300 млрд рублей частных инвестиций за первые три года.
Разрешение на покупку гостиничных номеров по принципу долевого участия может стать важным шагом в развитии туристической инфраструктуры. Для инвесторов — это шанс вложить средства в стабильный сегмент коммерческой недвижимости, а для регионов — возможность получить новые рабочие места и современные отели. Главное — помнить: это инвестиция, а не место для жизни.